Gastos at break-even
Sulit Ba Bumili ng Mortgage Points? Points Break-Even Calculator
Alamin kung ilang buwan bago mabawi ang perang ibinayad mo sa discount points para mapababa ang interest rate, para malaman kung sulit ito sa tagal ng plano mo.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mortgage points
Mga resulta
Sa simpleng salita
Ang 1% points sa loan na $350,000 ay nagkakahalaga ng $3,500 at nagpapababa ng rate mula 7.4% papuntang 7.15%, kaya $59 ang matitipid bawat buwan sa principal at interest. Mababawi mo ang ibinayad pagkatapos ng 59 buwan (4 taon 11 buwan).
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Break-even (buwan bago mabawi)59 buwan (4 taon 11 buwan)
- Halaga ng points$3,500
- Matitipid bawat buwan$59
- Net matapos 5 taon$64
- Net matapos 10 taon$3,629
- Net savings
Tingnan ang chart bilang table
| Taon | Net savings |
|---|---|
| Taon 0 | -$3,500 |
| Taon 1 | -$2,787 |
| Taon 2 | -$2,074 |
| Taon 3 | -$1,361 |
| Taon 4 | -$649 |
| Taon 5 | $64 |
| Taon 6 | $777 |
| Taon 7 | $1,490 |
| Taon 8 | $2,203 |
| Taon 9 | $2,916 |
| Taon 10 | $3,629 |
| Taon 11 | $4,342 |
| Taon 12 | $5,054 |
| Taon 13 | $5,767 |
| Taon 14 | $6,480 |
| Taon 15 | $7,193 |
Ikumpara ang points
| Scenario | Rate na may points (%) | Halaga ng points | Matitipid bawat buwan | Break-even (buwan bago mabawi) |
|---|---|---|---|---|
| 0.5 points | 7.28% | $1,750 | $30 | 59 buwan (4 taon 11 buwan) |
| 1 points | 7.15% | $3,500 | $59 | 59 buwan (4 taon 11 buwan) |
| 2 points | 6.9% | $7,000 | $118 | 60 buwan (5 taon 0 buwan) |
Bawat taon
| Taon | Ipon sa ngayon | Net savings |
|---|---|---|
| Taon 1 | $713 | -$2,787 |
| Taon 2 | $1,426 | -$2,074 |
| Taon 3 | $2,139 | -$1,361 |
| Taon 4 | $2,851 | -$649 |
| Taon 5 | $3,564 | $64 |
| Taon 6 | $4,277 | $777 |
| Taon 7 | $4,990 | $1,490 |
| Taon 8 | $5,703 | $2,203 |
| Taon 9 | $6,416 | $2,916 |
| Taon 10 | $7,129 | $3,629 |
| Taon 11 | $7,842 | $4,342 |
| Taon 12 | $8,554 | $5,054 |
| Taon 13 | $9,267 | $5,767 |
| Taon 14 | $9,980 | $6,480 |
| Taon 15 | $10,693 | $7,193 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Ilagay ang halaga ng loan.
- Ilagay ang bilang ng points na iniaalok ng lender.
- Ilagay ang rate na walang points at ang rate na may points mula sa parehong Loan Estimate.
- Piliin ang haba ng loan.
- Ikumpara ang break-even sa kung gaano katagal mo hahawakan ang loan.
Kapag tumingin ka sa Loan Estimate, madalas may alok na discount points: magbayad ka ng dagdag sa closing, at bababa ang interest rate mo. Ang tanong ay laging pareho: sulit ba bumili ng mortgage points? Sinasagot ito ng calculator na ito sa pamamagitan ng break-even, ang bilang ng buwan bago mabawi ng mas mababang hulog ang ibinayad mo.
Paano gumagana ang points break-even calculator na ito?
Una, kinukuwenta ang halaga ng points:
Halaga ng points = halaga ng loan × points ÷ 100
Pagkatapos, kinukuwenta ang buwanang principal at interest sa dalawang rate gamit ang formula ng fixed-rate loan:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Ang P ay ang halaga ng loan, ang r ay ang taunang rate na hinati sa 12, at ang n ay ang bilang ng hulog. Ang pagkakaiba ng dalawang hulog ang buwanang tipid:
Buwanang tipid = hulog sa rate na walang points − hulog sa rate na may points
Break-even (buwan) = halaga ng points ÷ buwanang tipid, i-round pataas
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: 1 point sa 30-year loan
Isang pamilya ang uutang ng $400,000 sa 30 taon. Ipagpalagay na 6.75% ang rate na walang points, at 6.5% kapag bumili ng 1 point.
- Halaga ng points: $400,000 × 1% = $4,000.
- Hulog sa 6.75%: mga $2,594.39. Hulog sa 6.5%: mga $2,528.27.
- Buwanang tipid: mga $66.12.
- Break-even: $4,000 ÷ $66.12 = 60.5, kaya 61 buwan, mahigit 5 taon.
Kung 10 taon nilang hahawakan ang loan, mga 59 na buwan ng tipid ang matitira pagkatapos ng break-even, o mga $3,900. Kung lilipat sila o magre-refinance sa loob ng 4 na taon, talo sila.
Halimbawa 2: 2 points, at 1 point sa 15 taon
Sa parehong loan, ipagpalagay na 6.25% ang alok kapalit ng 2 points.
- Halaga: $400,000 × 2% = $8,000.
- Hulog sa 6.25%: mga $2,462.87. Tipid laban sa 6.75%: mga $131.52 bawat buwan.
- Break-even: $8,000 ÷ $131.52 = 60.8, kaya 61 buwan din.
Ngayon, isang 15-year loan na $400,000: 6.25% na walang points, 6% na may 1 point.
- Halaga: $4,000.
- Hulog: mga $3,429.69 laban sa $3,375.43, kaya mga $54.26 ang tipid.
- Break-even: $4,000 ÷ $54.26 = 73.7, kaya 74 na buwan.
Mas matagal ang break-even sa mas maikling loan, dahil mas maliit ang epekto ng parehong pagbaba ng rate sa buwanang hulog. Halos 5 taon na ang lumipas sa 15 taon bago ka pa makabawi.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
Ikumpara ang break-even sa kung gaano katagal mo talaga hahawakan ang loan, hindi sa term. Karamihan ng tao ay nagbebenta o nagre-refinance bago matapos ang 30 taon.
| Gaano katagal mo hahawakan ang loan | Kadalasang ibig sabihin |
|---|---|
| Mas maikli sa break-even | Hindi sulit; mas mabuting walang points |
| Halos pareho sa break-even | Halos walang tipid; isipin ang ibang gamit ng pera |
| Mas mahaba nang ilang taon | Malamang na sulit |
Isipin din kung ano pa ang magagawa ng perang iyon. Ang $4,000 ay puwedeng emergency fund, dagdag na down para mabawasan ang PMI, o pambayad sa closing costs. Kung inaasahan mong bababa ang rates at magre-refinance ka, ang points na binayaran ngayon ay mawawala kapag nag-refinance ka.
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Bagay | Ano ang dapat malaman |
|---|---|
| Qualified Mortgage points and fees | May limitasyon sa kabuuang points at fees para maging QM ang loan |
| Seller concessions | Puwedeng ang seller ang magbayad ng points, sa loob ng limitasyon ng programa |
| Tax (IRS Topic 504) | Sa pagbili ng bahay, kadalasang deductible sa taong binayaran kapag nag-itemize; sa refinance, hinahati |
| VA loan | May sariling patakaran ang VA sa mga fee; puwedeng bayaran ng seller ang discount points |
| ARM | Ang points ay nagpapababa lang ng rate sa unang fixed na panahon; tingnan ang mga cap |
Para sa mga beterano, ipinaliwanag namin ang funding fee at closing costs sa gabay sa VA loan para sa beterano. Kung kailangan mo ng tulong sa pera para sa closing, tingnan ang gabay sa tulong sa paunang bayad.
Mga ipinapalagay ng calculator
- Fixed ang rate sa buong term.
- Binabayaran ng cash sa closing ang points, hindi isinasama sa loan.
- Principal at interest lang ang ikinukumpara; hindi kasama ang tax effect.
- Hindi isinasaalang-alang ang tubo na puwedeng kitain ng pera kung hindi ito ginamit sa points.
Mga karaniwang pagkakamali
- Ikinumpara ang quote mula sa magkaibang araw. Nagbabago ang rate araw-araw. Ikumpara sa iisang Loan Estimate.
- Term ang ikinumpara sa break-even. Ang tagal ng paghawak mo sa loan ang mahalaga.
- Ubos na pera para sa points. Kulang ang reserves kapag nagkaproblema pagkatapos lumipat.
- Hindi napansin ang lender credit. Minsan may opsiyong mas mataas na rate kapalit ng credit sa closing costs; kabaligtaran ito ng points.
Hangganan ng tantiyang ito
Ang lender ang magpapakita ng eksaktong halaga ng points at ng rate sa Loan Estimate. Humingi ng quote na may points at walang points sa parehong araw para tama ang paghahambing. Para sa refinance na may points, isama ang points sa closing costs sa refinance break-even calculator. Para sa buong buwanang hulog, gamitin ang mortgage calculator.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Ano ang mortgage points?
Ang discount points ay bayad sa lender sa closing kapalit ng mas mababang interest rate. Ang 1 point ay 1% ng halaga ng loan, kaya $4,000 ang 1 point sa $400,000 na loan.
Gaano kalaki ang ibinababa ng 1 point sa rate?
Walang nakatakdang halaga. Iba-iba ito sa bawat lender at nagbabago araw-araw. Ikumpara ang rate na may points at walang points sa parehong araw at sa parehong Loan Estimate.
Kailan sulit bumili ng points?
Kapag mas matagal mong hahawakan ang loan kaysa sa break-even. Kung 61 buwan ang break-even at 10 taon ka pang titira nang hindi nagre-refinance, malamang na sulit. Kung balak mong lumipat o mag-refinance sa loob ng 3 taon, malamang na hindi.
Deductible ba ang points sa tax?
Puwede, kung natutugunan mo ang mga kondisyon ng IRS at nag-iitemize ka. Sa pagbili ng bahay na titirhan, kadalasang puwedeng i-deduct ang buong points sa taong binayaran; sa refinance, kadalasang hinahati sa buong loan. Tingnan ang IRS Topic 504.
Mas mabuti ba ang points o mas malaking down payment?
Depende. Ang dagdag na down ay nagpapababa ng loan at puwedeng magpababa o mag-alis ng PMI. Ang points ay nagpapababa lang ng rate. Kung malapit ka sa 20% na down sa conventional, madalas mas malaki ang epekto ng dagdag na down.
Puwede bang ang seller ang magbayad ng points?
Kadalasan, oo, bilang seller concession, sa loob ng limitasyon ng programa ng loan. Itanong sa lender at sa real estate agent kung magkano ang puwede.
Pareho ba ang points at origination fee?
Hindi. Ang origination fee ay singil ng lender sa paggawa ng loan. Ang discount points ay binabayaran para mapababa ang rate. Pareho silang nasa Loan Estimate, pero sa magkaibang linya.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- Buwanang hulog Alamin kung magkano talaga ang lalabas sa bulsa mo bawat buwan para sa bahay: hindi lang principal at interest, kundi pati tax, insurance, HOA at mortgage insurance na binibilang din ng lender.
- Pagtanggal ng PMI Tingnan kung ilang buwan bago umabot ang balanse mo sa 80% at 78% ng orihinal na halaga ng bahay, at kung magkano ang kabuuang PMI na babayaran mo hanggang doon.
- Closing costs Tingnan ang makatwirang saklaw ng closing costs para sa bahay na tinitingnan mo, at kung magkano ang kabuuang cash na kailangan mo sa araw ng closing.
- FHA o conventional Ilagay ang iisang bahay sa dalawang loan at tingnan kung alin ang mas mura bawat buwan at sa loob ng mga taong balak mong hawakan ang loan.