컨벤셔널 론 조건 총정리 2026: 크레딧, 다운페이먼트, 대출한도, PMI

컨벤셔널 론은 FHA, VA, USDA 같은 정부 보증 없이 민간 대출기관이 내주는 주택 융자입니다. 대부분 Fannie Mae와 Freddie Mac 기준을 따르며, 2026년에는 대부분 카운티에서 1유닛 주택 대출한도가 $832,750입니다. 다운페이먼트는 최소 3%부터 가능하고, 20% 미만이면 개인 모기지 보험(PMI)을 냅니다.

한인 가정에게 컨벤셔널 론이 특히 중요한 이유가 있습니다. 2025년 5월 25일부터 H-1B, L-1, E-2 비자 소지자는 새 FHA 대출을 받을 수 없게 되었지만, Fannie Mae 기준 컨벤셔널 론은 합법 체류 비자 소지자를 시민권자와 같은 조건으로 받아 줍니다. 비자로 집을 사려는 분에게는 사실상 가장 기본이 되는 선택지입니다.

이 글은 대출한도, 크레딧, DTI, 3% 다운 프로그램, PMI, 비시민권자 자격을 차례로 설명합니다. 대출기관은 여기에 자체 기준(오버레이)을 더할 수 있으므로, 아래 내용은 승인 약속이 아니라 바깥 한계선으로 이해하세요.

컨벤셔널 론과 컨포밍 론은 무엇이 다른가요?

컨벤셔널 론은 정부 보증이 없는 모든 주택 융자입니다. 그중 Fannie Mae나 Freddie Mac 기준과 연방주택금융청(FHFA)이 매년 정하는 대출한도에 맞는 대출을 컨포밍 론이라고 부릅니다. 한도를 넘거나 기준에서 벗어나면 논컨포밍 론이 됩니다.

대출기관이 컨포밍 론을 선호하는 이유는 Fannie Mae나 Freddie Mac에 팔아 다시 대출 자금을 마련할 수 있기 때문입니다. 대신 두 회사의 가이드를 엄격히 따라야 합니다.

2026년 컨포밍 대출한도는 얼마인가요?

2026년 1유닛 주택의 기본 컨포밍 한도는 $832,750이고, 고비용 지역은 최대 $1,249,125입니다. FHFA 발표에 따르면 이 한도는 2026년 1월 1일부터 적용됩니다. 내 카운티 한도가 얼마인지 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

LA 카운티, 뉴욕 일대, 시애틀 지역 등 일부 카운티는 기본 한도보다 높은 한도가 적용될 수 있습니다. 카운티별 숫자는 FHFA 컨포밍 한도 조회에서 확인하세요. 한도를 넘는 금액이 필요하다면 점보 론 가이드 (영문)를 참고하세요.

크레딧 점수는 몇 점이 필요한가요?

Fannie Mae 자동심사 시스템(DU)으로 심사하는 대출에는 정해진 최소 크레딧 점수가 없습니다. DU가 크레딧 전체를 평가합니다. 반면 수동 심사(manual underwriting)는 고정금리 620점, 변동금리 640점 이상이 필요합니다. 대출기관 대부분은 자체 하한선을 둡니다.

이 내용은 Fannie Mae B3-5.1-01에 나와 있습니다. 대출기관은 여전히 크레딧을 조회해야 하고, DU가 승인하지 않을 수도 있습니다. 점수가 높을수록 금리와 PMI 비용이 내려가는 것은 그대로입니다.

부채는 얼마까지 괜찮나요? DTI 기준

Fannie Mae는 DU로 심사하는 대출의 부채 대비 소득 비율(DTI)을 최대 50%까지 허용합니다. 50%에 가까울수록 좋은 크레딧, 넉넉한 예비 자금, 더 큰 다운페이먼트가 필요합니다. 대출기관마다 더 낮은 상한을 둘 수 있습니다.

자세한 기준은 Fannie Mae DTI 가이드에서 확인할 수 있습니다.

다운페이먼트 3%로 가능한 프로그램은?

3% 다운이 가능한 대표 옵션은 세 가지입니다. Fannie Mae 표준 97% 옵션, Fannie Mae HomeReady, Freddie Mac Home Possible입니다. 모두 1유닛 실거주 주택의 고정금리 대출이어야 하며, HomeReady와 Home Possible은 소득이 지역 중간소득(AMI)의 80% 이하여야 합니다.

HomeReady는 거주자 모두가 첫 주택 구입자라면 최소 1명이 주택 구입자 교육을 이수해야 합니다. Home Possible은 가족 증여 등 다양한 다운페이먼트 출처를 인정합니다. 주정부 다운페이먼트 지원과 함께 쓸 수 있는지는 다운페이먼트 지원 가이드 (영문)를 참고하세요.

PMI는 어떻게 작동하고 언제 없어지나요?

다운페이먼트가 20% 미만이면 개인 모기지 보험(PMI)이 붙습니다. PMI는 차용인이 아닌 대출기관을 보호하는 보험입니다. FHA 보험료와 달리 컨벤셔널 론의 PMI는 지분이 쌓이면 없앨 수 있다는 것이 큰 장점입니다.

CFPB 안내에 따르면, 연방 주택소유자보호법에 따라 원금이 원래 집값의 80%가 되면 서면으로 해지를 요청할 수 있습니다. 78%에 도달할 예정일에는 연체가 없는 한 자동으로 종료됩니다. PMI 비용은 크레딧 점수와 다운페이먼트에 따라 달라집니다.

예비 자금(리저브)은 얼마나 필요한가요?

예비 자금은 클로징 후에 남는 저축으로, 몇 개월치 주택 상환액인지로 계산합니다. 많은 1유닛 실거주 주택 대출은 Fannie Mae DU가 필요 금액을 정하며, 적거나 아예 없을 수도 있습니다. 세컨드홈, 투자용 주택, 2~4유닛 주택, 여러 채를 보유한 경우에는 더 많이 요구됩니다.

예비 자금에는 체킹·세이빙 잔고, 주식과 채권, 은퇴 계좌 일부가 포함될 수 있습니다. 현금 서비스처럼 빌린 돈은 인정되지 않습니다. 한국 계좌에 있는 자금을 쓰려면 미국 계좌로 옮긴 기록과 번역된 명세서를 요구받는 경우가 많으니 시간을 넉넉히 잡으세요. DU가 예비 자금을 요구하지 않더라도 여유 자금이 있으면 경계선에 있는 파일이 승인되는 데 도움이 됩니다.

비자 소지자와 영주권자도 받을 수 있나요?

네. Fannie Mae B2-2-02는 합법적 영주권자와 비영주권자에게 나간 대출을 시민권자와 같은 조건으로 매입한다고 밝힙니다. 합법 체류 여부는 대출기관이 개별 상황에 맞는 서류로 판단하고 보증합니다.

그래서 같은 H-1B라도 한 은행은 비자와 I-94만 요구하고 다른 은행은 EAD까지 요구할 수 있습니다. Freddie Mac의 비시민권자 규정은 이 글에서 확인하지 못했으므로 대출기관에 직접 확인하세요. FHA는 HUD Mortgagee Letter 2025-09로 비영주권자에게 닫혔기 때문에, 신분별 전체 그림은 영주권자·비자 소지자 주택 융자 가이드에서 확인하세요.

컨벤셔널 론 신청 순서

크레딧과 예산을 먼저 확인하고, 두세 곳에서 사전승인을 받은 다음 Loan Estimate를 같은 날 기준으로 비교하는 것이 기본 순서입니다. 서류를 미리 준비하면 비교도 공정해지고 심사도 빨라집니다.

1. 크레딧 리포트 확인: AnnualCreditReport.com에서 무료로 받고 오류를 정정합니다.
2. 예산과 DTI 계산: 월 부채와 세전 소득을 비교합니다.
3. 다운페이먼트 결정: 3%, 5%, 10%, 20% 각각의 PMI 비용을 비교합니다.
4. 프로그램 확인: HomeReady나 Home Possible 소득 기준에 맞는지 봅니다.
5. 서류 준비: W-2 또는 세금보고서 2년치, 급여 명세서, 은행 명세서 2개월, 신분 서류.
6. 사전승인 비교: 두세 곳에서 같은 날 Loan Estimate를 받습니다.

컨벤셔널 론이 잘 맞는 사람은?

크레딧이 보통 이상이고, 소득 서류가 깔끔하며, 3~5% 이상 다운페이먼트를 준비할 수 있는 사람에게 잘 맞습니다. 나중에 PMI를 없애고 싶거나, FHA가 허용하지 않는 세컨드홈·투자용 주택을 사려는 경우에도 유용합니다. 비자 소지자에게는 사실상 첫 번째 선택지입니다.

반대로 크레딧 점수가 낮거나 DTI가 높은 시민권자·영주권자라면 FHA가 더 유연할 수 있습니다. 참전용사는 VA, 농촌 지역 구입자는 USDA도 비교하세요. 대출기관마다 자체 오버레이가 있으니 최소 두 곳에 같은 조건으로 물어보는 것이 좋습니다.

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