Self-employed at investor
Income Calculator para sa Bank Statement Loan: Kita ng Self-Employed
Kung self-employed ka o 1099 contractor at mababa ang lumalabas na kita sa tax return dahil sa mga gastos ng negosyo, tantiyahin dito ang kitang gagamitin ng lender mula sa deposits mo.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Kita sa bank statement
Mga resulta
Sa simpleng salita
Mula sa $240,000 na deposits sa loob ng 12 buwan, bawas ang $0 na hindi binibilang, $20,000 ang average na eligible deposits bawat buwan. Pagkatapos ng 50% na expense factor, mga $10,000 bawat buwan ang tantiyang qualifying income mo, o $120,000 bawat taon.
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Tantiyang qualifying income bawat buwan$10,000
- Tantiyang qualifying income bawat taon$120,000
- Average na eligible deposits bawat buwan$20,000
- Max housing sa 43% DTI$4,300
- Max housing sa 50% DTI$5,000
- Tantiyang qualifying income bawat buwan$10,00050%
- Allowance sa gastos$10,00050%
- Tantiyang qualifying income bawat buwan
Tingnan ang chart bilang table
| Expense factor (%) | Tantiyang qualifying income bawat buwan |
|---|---|
| Expense factor (%) 10% | $18,000 |
| Expense factor (%) 25% | $15,000 |
| Expense factor (%) 50% | $10,000 |
| Expense factor (%) 70% | $6,000 |
Ikumpara ang mga scenario
| Scenario | Tantiyang qualifying income bawat buwan | Tantiyang qualifying income bawat taon |
|---|---|---|
| 25% · 12 | $15,000 | $180,000 |
| 50% · 12 | $10,000 | $120,000 |
| 25% · 24 | $7,500 | $90,000 |
| 50% · 24 | $5,000 | $60,000 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Pagsamahin ang lahat ng deposit sa 12 o 24 na buwan ng statements mo at ilagay ang kabuuan.
- Piliin kung 12 o 24 na buwan ang ibibigay mo sa lender.
- Ilagay ang kabuuan ng mga deposit na hindi binibilang, gaya ng transfer at utang.
- Ilagay ang expense factor na sinabi ng lender, saka basahin ang buwanan at taunang qualifying income.
Maraming Pilipino sa US ang may sariling negosyo: care home, cleaning service, maliit na restaurant, o trabaho bilang 1099 contractor. Malaki ang pumapasok, pero pagkatapos ng business write-offs, maliit ang lumalabas na kita sa tax return. Ang bank statement loan ay sumusukat ng kita mula sa deposits sa halip na sa tax return. Ang income calculator para sa bank statement loan na ito ay sumusunod sa parehong mga hakbang na ginagamit ng lender, para matantiya mo ang qualifying income bago ka pa makipag-usap sa isa.
Paano gumagana ang income calculator na ito?
Tatlong hakbang ang ginagawa ng calculator:
- Alisin ang deposits na hindi binibilang. Eligible deposits = kabuuang deposits − hindi binibilang.
- Kunin ang average. Average bawat buwan = eligible deposits ÷ 12 o 24.
- Ibawas ang expense factor. Qualifying income = average × (1 − expense factor).
Sa iisang linya:
Buwanang income = (kabuuang deposits − hindi binibilang) ÷ bilang ng buwan × (1 − expense factor ÷ 100)
Ang expense factor ay porsiyentong ibinabawas ng lender sa business deposits bilang kapalit ng gastos sa pagpapatakbo ng negosyo. Bawat lender ay may sariling numero. Sa personal na statements, madalas walang ibinabawas, dahil nabayaran na ng negosyo ang gastos nito bago ka padalhan ng pera.
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: 12 buwan ng business statements
Isang may-ari ng maliit na care home ang magbibigay ng 12 buwan ng business bank statements na may $300,000 na kabuuang deposits. Walang transfer o utang sa mga ito. Ipagpalagay na 50% ang expense factor ng lender.
- Eligible deposits: $300,000 − $0 = $300,000.
- Average: $300,000 ÷ 12 = $25,000 bawat buwan.
- Qualifying income: $25,000 × (1 − 0.50) = $12,500 bawat buwan, o $150,000 bawat taon.
Kung personal account ang pinasukan ng parehong deposits at walang expense factor ang lender, ang buong $25,000 bawat buwan ang magiging qualifying income.
Halimbawa 2: 24 na buwan, may inalis at may sulat ng CPA
Isang contractor ang magbibigay ng 24 na buwan ng business statements na may $480,000 na deposits. Sa halagang iyon, $18,000 ay transfer mula sa sarili niyang savings. May sulat ang CPA niya na nagpapakita ng 35% na expense ratio, at tinanggap ito ng lender.
- Eligible deposits: $480,000 − $18,000 = $462,000.
- Average: $462,000 ÷ 24 = $19,250 bawat buwan.
- Qualifying income: $19,250 × 0.65 = $12,512.50 bawat buwan, o $150,150 bawat taon.
Ang expense factor ang pinakamalaking pingga. Sa 50%, mga $9,625 lang bawat buwan ang magiging kita ng parehong contractor.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
Ang buwanang qualifying income ang hahatiin ng lender sa mga utang mo para makuha ang debt-to-income ratio (DTI). Ilagay ito sa DTI calculator kasama ang inaasahang hulog sa bahay at iba pang utang. Bawat non-QM lender ay may sariling DTI maximum. Bilang paghahambing, hanggang 50% ang pinapayagan ng Fannie Mae sa mga loan na inaprubahan sa automated system nito.
Kung malayo ang resulta sa totoong kinikita mo, tingnan ang expense factor. Malaki ang nababago ng mas mababang expense ratio na may dokumento, o ng paggamit ng personal na statements.
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Bagay | Bank statement loan (non-QM) | Conventional, FHA o VA |
|---|---|---|
| Patunay ng kita | 12 o 24 na buwan ng bank statements | Kadalasang 2 taon ng tax return para sa self-employed |
| Kitang ginagamit | Average na eligible deposits bawas expense factor | Net income pagkatapos ng business deductions |
| Expense factor | Lender ang nagtatakda; puwedeng bumaba sa sulat ng CPA | Hindi ginagamit; totoong gastos mula sa tax return |
| Sino ang nagtatakda ng patakaran | Bawat lender, sa loob ng Ability-to-Repay rule | Fannie Mae, Freddie Mac, HUD o VA |
| Karaniwang gastos | Madalas mas mataas na rate at mas malaking down | Presyo ng programa |
Dahil hindi Qualified Mortgage ang mga loan na ito, kailangan pa ring gumawa ang lender ng makatwiran at tapat na pagpapasya na kaya mong magbayad, gamit ang maaasahang records. Isa ang bank statements sa mga record na pinapayagan ng federal na patakaran. Basahin ang gabay sa bank statement loan (sa Ingles) para sa mga dokumento at panganib. Kung imigrante ka at nag-iisip kung aling loan ang bagay sa status mo, tingnan ang gabay sa pautang para sa imigrante.
Mga ipinapalagay ng calculator
- Ikaw ang maglalagay ng kabuuang deposits; hindi binabasa ng calculator ang statements.
- Iisang expense factor ang gamit sa lahat ng eligible deposits.
- Inaalis ang hindi binibilang bago kunin ang average.
- Gross na buwanang kita para sa pag-qualify ang resulta, hindi take-home pay.
Mga karaniwang pagkakamali
- Binilang ang transfer bilang kita. Ang paglipat ng pera mula sa sarili mong savings ay hindi kita.
- Pinaghalo ang personal at business deposits. Kapag nagpapalipat-lipat ang pera sa dalawang account, puwedeng mabilang ito nang dalawang beses. Mapapansin ito ng lender.
- Hindi isinama ang mahinang buwan. Kasama sa average ang bawat buwan, pati ang matumal.
- Malalaking deposit na walang paliwanag. Kadalasang hinihingan ito ng patunay, at puwedeng alisin.
- Inakalang pare-pareho ang expense factor. Magkakaiba ang mga lender; itanong sa bawat isa.
Hangganan ng tantiyang ito
Tinitingnan din ng totoong lender ang takbo ng deposits (puwedeng bumaba ang numero kapag pababa ang kita), ang overdraft o NSF, kung gaano ka na katagal self-employed, ang credit score at ang reserves. Ang ilan ay humihingi rin ng profit and loss statement. Gamitin ang tantiyang ito para maghanda, saka hilingin sa dalawa o tatlong lender na kuwentahin ang kita mo mula sa totoong statements. Kung investment property ang bibilhin mo, tingnan ang DSCR calculator. Puwede ka ring tulungan ng isang HUD-approved housing counselor na ikumpara ang bank statement loan sa mga programang gumagamit ng tax return.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Ano ang bank statement loan?
Isang uri ng non-QM mortgage na sumusukat ng kita mula sa deposits sa bank statements, hindi sa tax return. Para ito sa mga self-employed na mababa ang net income sa tax return dahil sa business deductions.
Ano ang expense factor?
Porsiyentong ibinabawas ng lender sa business deposits bilang tantiya ng gastos ng negosyo. Ang bawat lender ang nagtatakda nito, at puwedeng bumaba kapag may sulat mula sa CPA na nagpapakita ng totoong gastos.
12 o 24 na buwan, alin ang mas mabuti?
Depende sa takbo ng negosyo mo. Kung lumaki ang kita nitong huling taon, madalas mas mataas ang average sa 12 buwan. Kung may mahinang buwan kamakailan, puwedeng mas mabuti ang 24 na buwan. Itanong kung alin ang tinatanggap ng lender.
Puwede ba ito sa nurse na 1099 o travel nurse?
Puwede, kung self-employed ang income mo. Pero kung may W-2 ka rin o maayos ang tax return mo, madalas mas mura ang conventional o FHA. Ikumpara muna bago pumili ng bank statement loan.
Binibilang ba ang padala mula sa kamag-anak o transfer mula sa savings?
Hindi bilang kita. Ang transfer mula sa sarili mong account, ang utang at ang padala mula sa kamag-anak ay kadalasang inaalis. Ang malalaking deposit na walang paliwanag ay puwedeng hingan ng patunay.
Mas mahal ba ang bank statement loan?
Kadalasan, oo. Madalas mas mataas ang rate at mas malaki ang hinihinging down at reserves kaysa sa conventional. Dahil hindi ito Qualified Mortgage, kailangan pa ring tiyakin ng lender na kaya mong magbayad.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- DSCR Alamin kung kaya ng upa ng paupahang bahay ang hulog, tax, insurance at HOA nito, ang sukatang ginagamit ng DSCR lender sa halip na ang personal mong kita.