Tính thu nhập vay sao kê ngân hàng cho người tự kinh doanh

Nhiều chủ tiệm nail, chủ nhà hàng và thợ tự do có thu nhập thật khá tốt, nhưng tờ khai thuế lại cho thấy con số thấp sau khi trừ chi phí và khấu hao. Vay sao kê ngân hàng (bank statement loan) giải quyết chuyện này bằng cách tính thu nhập từ tiền gửi vào ngân hàng. Công cụ tính thu nhập vay sao kê ngân hàng này làm lại phép tính cơ bản mà bên cho vay thường dùng, để bạn biết con số của mình trước khi nộp hồ sơ.

Đây chỉ là ước tính. Mỗi bên cho vay có quy định riêng, nhưng cách tính dưới đây là khung chung mà phần lớn các nơi bắt đầu.

Máy tính thu nhập sao kê ngân hàng hoạt động thế nào?

Máy tính lấy tổng tiền gửi, trừ các khoản không được tính, chia cho số tháng, rồi trừ tỷ lệ chi phí:

Tiền gửi hợp lệ = tổng tiền gửi − tiền gửi không được tính

Trung bình mỗi tháng = tiền gửi hợp lệ ÷ số tháng

Thu nhập được tính = trung bình mỗi tháng × (1 − tỷ lệ chi phí)

Thu nhập hằng năm là thu nhập hằng tháng nhân 12. Bên cho vay dùng con số hằng tháng để so với tổng nợ phải trả mỗi tháng.

Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: tài khoản kinh doanh của một tiệm nail, 12 tháng

Một chủ tiệm nail nộp 12 tháng sao kê tài khoản kinh doanh với tổng tiền gửi $240,000. Trong đó có $12,000 là tiền chuyển từ tài khoản tiết kiệm riêng. Giả định bên cho vay dùng tỷ lệ chi phí 50%.

1. Tiền gửi hợp lệ: $240,000 − $12,000 = $228,000.
2. Trung bình mỗi tháng: $228,000 ÷ 12 = $19,000.
3. Thu nhập được tính: $19,000 × (1 − 50%) = $9,500 mỗi tháng.
4. Thu nhập hằng năm: $9,500 × 12 = $114,000.

Nếu CPA của tiệm viết thư cho thấy chi phí thật thấp hơn và bên cho vay chấp nhận tỷ lệ thấp hơn, thu nhập được tính sẽ cao hơn.

Ví dụ 2: tài khoản cá nhân, 24 tháng

Một người làm 1099 nộp 24 tháng sao kê tài khoản cá nhân, tổng tiền gửi $300,000, trong đó $30,000 là tiền tặng của anh chị và tiền chuyển qua lại. Bên cho vay không trừ tỷ lệ chi phí cho tài khoản cá nhân (0%).

1. Tiền gửi hợp lệ: $300,000 − $30,000 = $270,000.
2. Trung bình mỗi tháng: $270,000 ÷ 24 = $11,250.
3. Thu nhập được tính: $11,250 × (1 − 0%) = $11,250 mỗi tháng, tức $135,000 mỗi năm.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Thu nhập được tính là con số bên cho vay dùng để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): tổng nợ hằng tháng, gồm tiền nhà mới, chia cho thu nhập này. Ví dụ, với thu nhập $9,500, tổng nợ $4,275 mỗi tháng cho DTI 45%. Với vay thông thường xét qua hệ thống DU, Fannie Mae cho phép DTI tối đa 50%; với vay non-QM, giới hạn do từng nơi cho vay đặt.

Nếu thu nhập được tính thấp hơn bạn mong, hãy xem lại các khoản bị loại và tỷ lệ chi phí trước khi kết luận là không đủ điều kiện.

Quy định chương trình làm thay đổi kết quả

Dù là khoản vay non-QM, luật liên bang về Khả năng Trả nợ (Ability-to-Repay) vẫn áp dụng cho nhà bạn ở, và luật cho phép dùng hồ sơ của tổ chức tài chính để chứng minh thu nhập. Toàn bộ điều kiện, giấy tờ và cách tránh lừa đảo có trong hướng dẫn vay mua nhà tự kinh doanh bằng sao kê ngân hàng.

Giả định

• Mọi khoản gửi hợp lệ được tính đều nhau, không phân biệt tháng cao hay thấp.
• Tỷ lệ chi phí áp dụng cho toàn bộ tiền gửi hợp lệ.
• Không tính các quy định riêng như loại bỏ tháng có số dư âm, hay đòi giải thích các khoản gửi lớn.
• Tỷ lệ mặc định 50% chỉ là điểm bắt đầu để thử, không phải con số của bên cho vay nào.

Lỗi thường gặp

• Tính cả tiền chuyển giữa các tài khoản. Cùng một đồng tiền không được đếm hai lần.
• Gửi tiền mặt lớn ngay trước khi nộp hồ sơ. Các khoản gửi lớn bất thường thường bị hỏi nguồn gốc và có thể bị loại.
• Trộn tiền tiệm với tiền nhà. Tài khoản lẫn lộn làm bên cho vay khó tách thu nhập thật.
• Quên rằng tiền mặt không gửi vào ngân hàng thì không tồn tại trên giấy. Bên cho vay chỉ thấy những gì có trên sao kê.

Giới hạn của ước tính này

Bên cho vay có thể dùng tỷ lệ chi phí khác, loại thêm những khoản gửi khác, hoặc so với doanh thu trên giấy phép kinh doanh và tờ khai thuế. Họ cũng xem điểm tín dụng, tiền trả trước, tiền dự trữ và thời gian bạn tự kinh doanh. Hãy hỏi ít nhất hai bên cho vay cách họ tính, và nhờ người làm thuế xem lại sao kê trước khi nộp. Sau khi có thu nhập, bạn có thể thử khoản vay với máy tính bảng trả nợ vay mua nhà, hoặc nếu mua nhà cho thuê, dùng máy tính DSCR nhà cho thuê.