뱅크 스테이트먼트 소득 계산기: 자영업자 은행 입금 내역으로 보는 인정 소득

식당, 세탁소, 뷰티 서플라이, 네일 살롱처럼 직접 사업을 하는 한인 자영업자는 세금 보고서상의 소득이 실제 현금 흐름보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 비용 공제를 잘 받을수록 세금은 줄지만, 일반 모기지 심사에서는 소득이 적게 잡히기 때문입니다. 이럴 때 쓰는 것이 은행 입금 내역으로 소득을 계산하는 뱅크 스테이트먼트 론입니다. 이 뱅크 스테이트먼트 소득 계산기는 대출기관이 흔히 쓰는 방식으로 월 인정 소득을 추정해 드립니다.

뱅크 스테이트먼트 소득 계산기는 어떻게 계산하나요?

계산은 세 단계입니다.

1. 기간 내 총입금액에서 사업 소득이 아닌 입금(제외 금액)을 뺍니다.
2. 남은 금액을 개월 수(12 또는 24)로 나눠 월평균 입금액을 구합니다.
3. 월평균 입금액에서 비용 비율만큼을 빼서 월 인정 소득을 구합니다.

월 인정 소득 = (총입금액 − 제외 금액) ÷ 개월 수 × (1 − 비용 비율)

연 인정 소득은 월 인정 소득 × 12입니다. 비용 비율은 사업 입금 중 일부가 재료비, 인건비, 렌트 같은 비용으로 나간다고 보고 빼는 몫입니다.

계산 예시

예시 1: 12개월 사업 계좌, 비용 비율 50%

가정: 12개월 동안 사업 계좌 입금 합계 $240,000, 제외할 입금 없음, 비용 비율 50%.

1. 인정 입금액은 $240,000 − $0 = $240,000입니다.
2. 월평균 입금액은 $240,000 ÷ 12 = $20,000입니다.
3. 비용 50%를 빼면 월 인정 소득은 $20,000 × 0.5 = $10,000입니다.
4. 연 인정 소득은 $120,000입니다.

예시 2: 24개월, 계좌 이체 제외, 비용 비율 30%

가정: 24개월 입금 합계 $600,000, 그중 개인 계좌에서 옮겨 온 이체와 장비 대출금 $30,000은 제외, 비용 비율 30%(예: CPA 확인서로 낮은 비율을 인정받은 경우).

1. 인정 입금액은 $600,000 − $30,000 = $570,000입니다.
2. 월평균 입금액은 $570,000 ÷ 24 = $23,750입니다.
3. 비용 30%를 빼면 월 인정 소득은 $23,750 × 0.7 = $16,625입니다.
4. 연 인정 소득은 $199,500입니다.

같은 사업이라도 비용 비율을 50%에서 30%로 낮추면 인정 소득이 크게 달라집니다. 대출기관이 어떤 비율을 적용하는지가 결과를 가장 크게 좌우합니다.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

여기서 나온 월 인정 소득은 대출기관이 부채 비율(DTI)을 계산할 때 분모로 쓰는 숫자입니다. 예시 1의 $10,000이라면 DTI 45% 기준으로 주거비와 다른 부채를 합쳐 월 $4,500까지가 대략의 상한입니다. Non-QM 대출기관의 DTI 상한은 기관마다 다르므로 DTI 계산기에 인정 소득을 넣어 여러 기준으로 확인해 보세요. 매달 입금이 크게 오르내리거나 최근 입금이 줄고 있다면 대출기관이 평균보다 낮게 보거나 추가 설명을 요구할 수 있습니다.

대출 종류에 따라 달라지는 점

뱅크 스테이트먼트 론은 적격 모기지(QM) 밖의 Non-QM 대출이라 금리와 다운페이먼트 조건이 일반 대출보다 불리한 경우가 많지만, 대출기관은 여전히 상환 능력 확인(Ability-to-Repay) 규정을 지켜야 합니다. 서류와 조건 전반은 자영업자 뱅크 스테이트먼트 론 가이드에서 자세히 설명합니다.

명세서를 준비할 때 확인할 점

계산기에 숫자를 넣기 전에 명세서를 한 번 정리해 두면 실제 심사 결과와의 차이를 줄일 수 있습니다.

1. 기간을 정확히 맞추기: 가장 최근 달부터 거꾸로 12개월 또는 24개월 치를 빠짐없이 모읍니다.
2. 큰 입금 표시하기: 평소 매출보다 훨씬 큰 입금은 출처를 메모해 둡니다. 대출기관이 설명서를 요구하는 경우가 많습니다.
3. 이체와 매출 구분하기: 본인 다른 계좌, 가족, 한국에서 들어온 돈은 제외 금액으로 따로 합산합니다.
4. 사업자 서류 함께 준비하기: 사업자 등록, 사업 허가증, CPA 확인서 등을 요구받는 경우가 많습니다.

계산 가정

• 입금액은 사용자가 직접 합산한 금액을 그대로 씁니다.
• 비용 비율은 기간 전체에 하나만 적용합니다.
• 공동 소유 사업의 지분 비율 조정은 하지 않습니다. 지분이 50%라면 입금액을 그만큼 줄여 넣으세요.
• 세금, 다른 소득(W-2 급여 등)은 포함하지 않습니다.

자주 하는 실수

• 모든 입금을 그대로 넣는 것. 계좌 간 이체와 대출금이 섞이면 소득이 부풀려지고, 심사 때 결국 빠집니다.
• 현금 매출이 입금되지 않은 것을 기대하는 것. 은행에 들어오지 않은 현금은 이 방식에서 인정되지 않습니다.
• 비용 비율을 임의로 낮게 넣는 것. 실제 기관 기준보다 낮게 잡으면 기대보다 대출 금액이 줄어들 수 있습니다.
• 개인 계좌와 사업 계좌를 섞어 쓰는 것. 출처 설명이 복잡해지고 제외 금액이 늘어납니다.

이 추정치의 한계

뱅크 스테이트먼트 소득 계산 방식은 Fannie Mae나 FHA처럼 통일된 기준이 아니라 대출기관마다 다릅니다. 이 결과는 상담 전에 대략적인 위치를 파악하기 위한 교육용 추정치입니다. 세금 보고 방식이 대출 자격에 어떤 영향을 주는지는 세무 전문가와 상의하시고, 여러 대출기관에 같은 명세서로 견적을 받아 비교하세요. 필요하면 HUD 인증 주택 상담사에게도 도움을 받을 수 있습니다.