DTI 계산기: 모기지 심사용 부채 비율 계산하기

DTI(Debt-to-Income ratio, 부채 비율)는 세전 월소득 가운데 매달 빚 갚는 데 나가는 돈의 비율입니다. 미국 대출기관은 크레딧 점수와 함께 이 숫자를 가장 먼저 봅니다. 같은 연봉이라도 자동차 리스나 카드 빚이 있으면 대출 한도가 크게 줄어들기 때문에, 집을 알아보기 전에 내 비율을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

DTI 계산기는 어떻게 계산하나요?

두 가지 비율을 계산합니다. 둘 다 세전 월소득으로 나눈 뒤 100을 곱해 퍼센트로 표시합니다.

프런트엔드 DTI = 월 주거비 ÷ 세전 월소득 × 100

백엔드 DTI = (월 주거비 + 기타 월 부채) ÷ 세전 월소득 × 100

월 주거비는 새 집의 원금, 이자, 재산세, 주택보험, 모기지 보험, HOA 관리비를 모두 합친 금액입니다. 아직 모른다면 모기지 계산기로 먼저 구한 뒤 여기에 넣으세요. 기타 월 부채는 크레딧 리포트에 잡히는 빚의 최소 납부액입니다.

계산 예시

예시 1: 맞벌이 부부

가정: 부부 합산 세전 월소득 $9,000, 새 집 월 주거비 $2,700, 자동차 할부 $500과 학자금 $300으로 기타 부채 $800.

1. 프런트엔드: $2,700 ÷ $9,000 = 30%
2. 백엔드: ($2,700 + $800) ÷ $9,000 = $3,500 ÷ $9,000 = 약 38.9%

두 비율 모두 대부분 프로그램의 기준 안에 들어오며, 43%에도 여유가 있습니다.

예시 2: 자영업자, 자동차 리스가 있는 경우

가정: 세금 보고서 기준 2년 평균 세전 월소득 $6,000, 월 주거비 $2,400, 자동차 리스 $600과 카드 최소 납부액 $300으로 기타 부채 $900.

1. 프런트엔드: $2,400 ÷ $6,000 = 40%
2. 백엔드: ($2,400 + $900) ÷ $6,000 = 55%

55%는 Fannie Mae 자동심사 상한인 50%를 넘습니다. 만약 리스를 정리해 기타 부채가 $300으로 줄면 백엔드 DTI는 ($2,400 + $300) ÷ $6,000 = **45%**로 내려갑니다. 빚 하나를 정리하는 것만으로 결과가 크게 달라집니다.

결과는 어떻게 읽어야 하나요?

• 36% 이하: 대부분 대출기관이 편하게 보는 수준이며 생활에도 여유가 있습니다.
• 36%~43%: 많은 프로그램에서 일반적으로 승인되는 범위입니다.
• 43%~50%: 자동심사 결과, 크레딧, 예비 자금 같은 보완 요소에 따라 승인 여부가 갈립니다.
• 50% 초과: 대부분의 일반 대출에서 어렵습니다. 빚을 줄이거나 집값을 낮춰야 합니다.

CFPB의 적격 모기지(QM) 규정은 대출기관이 상환 능력을 확인하도록 요구하며, 그 과정에서 DTI가 핵심 지표로 쓰입니다.

대출 종류별 DTI 기준

DTI를 낮추는 순서

집을 알아보기 몇 달 전부터 아래 순서로 준비하면 효과가 큽니다.

1. 크레딧 리포트 확인하기. annualcreditreport.com에서 무료로 받아 대출기관이 볼 빚 목록과 최소 납부액을 미리 확인합니다. 내 것이 아닌 계좌가 있으면 바로 정정을 요청하세요.
2. 최소 납부액이 큰 빚부터 살펴보기. 잔액은 작은데 월 납부액이 큰 할부나 카드는 갚았을 때 DTI가 가장 많이 내려갑니다.
3. 새 빚 만들지 않기. 대출 신청부터 클로징까지는 차, 가구, 가전 할부를 시작하지 마세요.
4. 소득 서류 정리하기. W-2 직장인은 최근 급여 명세서와 2년 치 W-2를, 자영업자는 2년 치 개인·사업 세금 보고서를 준비합니다. 소득이 늘어난 상태라면 그것을 증명할 서류가 중요합니다.
5. 집값과 다운페이먼트 다시 맞추기. 그래도 비율이 높다면 목표 집값을 낮추거나 다운페이먼트를 늘려 주거비 자체를 줄입니다.

계산 가정

• 입력한 소득과 부채를 그대로 사용하며, 학자금 0원 처리 같은 프로그램별 특수 규칙은 반영하지 않습니다.
• 소득은 세전 금액으로 봅니다.
• 계산 결과는 소수점 둘째 자리까지 퍼센트로 표시됩니다.

자주 하는 실수

• 실수령액으로 계산하는 것. 대출기관은 세전 소득을 씁니다.
• 새 집 주거비에 세금과 보험을 빼는 것. 원금과 이자만 넣으면 비율이 실제보다 낮게 나옵니다.
• 현재 렌트비를 부채에 넣는 것. 집을 사면 렌트는 없어지므로 기타 부채에 넣지 않습니다.
• 클로징 전에 새 빚을 만드는 것. 차를 새로 사거나 가구 할부를 시작하면 DTI가 올라가 승인이 뒤집힐 수 있습니다.
• 한국에 있는 대출을 빼먹는 것. 미국 크레딧 리포트에 안 나와도 대출 신청서에 적어야 하는 경우가 있으니 대출기관에 확인하세요.

이 추정치의 한계

대출기관은 소득의 안정성, 근무 기간, 비자 상태, 크레딧, 예비 자금까지 종합해 판단합니다. 자영업자라면 자영업자 뱅크 스테이트먼트 론 가이드에서 다른 소득 계산 방법을, 컨벤셔널 기준은 컨벤셔널 론 가이드를 확인하세요. 얼마짜리 집이 가능한지 거꾸로 알고 싶다면 미국 집 구매 가능 금액 계산기를 이용하세요.