대출 프로그램
FHA 컨벤셔널 비교 계산기: 월 상환액과 몇 년간의 총비용 한눈에 보기
집값과 다운페이먼트, 두 대출의 금리를 넣으면 FHA 론과 컨벤셔널 론 중 어느 쪽이 매달, 그리고 몇 년 동안 더 저렴한지 보여 드립니다.
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FHA vs 컨벤셔널
계산 결과
쉽게 풀어 보면
US$350,000짜리 집에 5%를 내면 FHA 론은 월 약 US$2,481, 컨벤셔널 론은 월 약 US$2,468입니다(세금·보험 제외). 7년 동안의 총비용은 FHA가 약 US$208,403(대출에 포함한 선불 MIP US$5,819 반영), 컨벤셔널이 약 US$207,347입니다.
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주요 수치
- FHA 월 상환액 (원리금 + MIP)US$2,481
- 컨벤셔널 월 상환액 (원리금 + PMI)US$2,468
- FHA 기간 내 총비용US$208,403
- 컨벤셔널 기간 내 총비용US$207,347
- PMI 종료 (78%)2039년 2월
- FHA
- 일반 대출
차트를 표로 보기
| 연차 | FHA | 일반 대출 |
|---|---|---|
| 연차 1 | US$29,801 | US$29,621 |
| 연차 2 | US$29,785 | US$29,621 |
| 연차 3 | US$29,768 | US$29,621 |
| 연차 4 | US$29,750 | US$29,621 |
| 연차 5 | US$29,730 | US$29,621 |
| 연차 6 | US$29,708 | US$29,621 |
| 연차 7 | US$29,685 | US$29,621 |
| 연차 8 | US$29,661 | US$29,621 |
| 연차 9 | US$29,634 | US$29,621 |
| 연차 10 | US$29,605 | US$29,621 |
시나리오 비교
| 시나리오 | 월 상환액 | 선납 보험료 | 총이자 | 모기지 보험 합계 |
|---|---|---|---|---|
| FHA | US$2,481 | US$5,819 | US$504,963 | US$40,703 |
| 일반 대출 | US$2,468 | US$0 | US$496,279 | US$24,439 |
| 차이: 일반 대출 | −US$13 | −US$5,819 | −US$8,685 | −US$16,264 |
연도별 내역
| 연차 | FHA | 일반 대출 | 일반 대출 − FHA |
|---|---|---|---|
| 연차 1 | US$29,801 | US$29,621 | -US$180 |
| 연차 2 | US$59,586 | US$59,242 | -US$344 |
| 연차 3 | US$89,354 | US$88,863 | -US$491 |
| 연차 4 | US$119,104 | US$118,484 | -US$620 |
| 연차 5 | US$148,833 | US$148,105 | -US$729 |
| 연차 6 | US$178,542 | US$177,726 | -US$816 |
| 연차 7 | US$208,227 | US$207,347 | -US$880 |
| 연차 8 | US$237,888 | US$236,968 | -US$920 |
| 연차 9 | US$267,522 | US$266,589 | -US$933 |
| 연차 10 | US$297,127 | US$296,210 | -US$917 |
계산기 사용 방법
- 집값과 다운페이먼트 비율을 입력합니다.
- FHA와 컨벤셔널 각각의 이자율을 대출기관 견적에 맞게 바꿉니다.
- 컨벤셔널 PMI 요율과 대출 기간을 고릅니다.
- 집을 보유할 예상 기간을 넣고 월 상환액과 총비용을 비교합니다.
첫 집을 살 때 가장 많이 고민하는 질문 중 하나가 FHA 론과 컨벤셔널 론 중 무엇을 고를지입니다. 두 대출은 금리만 다른 것이 아니라 모기지 보험을 내는 방식과 기간이 완전히 다릅니다. 이 FHA 컨벤셔널 비교 계산기는 같은 집, 같은 다운페이먼트를 기준으로 두 대출의 월 상환액과 실제로 집을 보유할 기간 동안의 총비용을 나란히 보여 드립니다.
FHA 컨벤셔널 비교 계산기는 어떻게 계산하나요?
두 대출 모두 고정금리 원리금 균등 상환 공식으로 원금과 이자를 구합니다.
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
P는 대출 금액, r은 월 이자율, n은 총 납부 횟수입니다. 차이는 P와 보험료에서 생깁니다.
- FHA: 집값에서 다운페이먼트를 뺀 기본 대출금에 선불 MIP 1.75%를 더한 금액이 P가 됩니다. 연간 MIP는 기본 대출금 × 요율 ÷ 12이며, 다운페이먼트 10% 이상이면 11년, 미만이면 대출 기간 내내 붙습니다.
- 컨벤셔널: 기본 대출금이 그대로 P입니다. 대출이 집값의 80%를 넘으면 PMI를 대출금 × PMI 요율 ÷ 12로 더하고, 정해진 상환 일정상 원금이 80%에 닿는 달에 뺍니다.
총비용은 보유 기간 동안 낸 원리금과 보험료의 합입니다. 재산세와 주택보험료는 두 대출에서 같으므로 비교에서 뺐습니다.
계산 예시
예시 1: 35만 달러 집, 5% 다운, 7년 보유
가정: 집값 $350,000, 다운페이먼트 5%, FHA 가정 금리 6.25%, 컨벤셔널 가정 금리 6.5%, PMI 연 0.6%, 30년.
- 기본 대출금은 $332,500입니다. FHA 선불 MIP는 $5,818.75이고 이를 더한 FHA 대출금은 $338,318.75입니다.
- FHA 원리금은 월 약 $2,083, 연간 MIP(0.50%)는 월 약 $139로 합계 약 $2,222입니다.
- 컨벤셔널 원리금은 월 약 $2,102, PMI는 월 $166.25로 합계 약 $2,268입니다.
- 7년 총비용은 FHA 약 $186,617, 컨벤셔널 약 $190,502입니다. PMI는 약 124개월째에야 80%에 닿아 7년 내내 붙습니다.
이 조건에서는 FHA가 매달 약 $46 싸고, 7년 동안 약 $3,900 덜 듭니다.
예시 2: 40만 달러 집, 10% 다운, 같은 금리
가정: 집값 $400,000, 다운페이먼트 10%, 두 대출 모두 가정 금리 6.5%, PMI 연 0.5%, 30년, 7년 보유.
FHA는 선불 MIP $6,300이 더해져 대출금이 $366,300이 되고, 월 상환액은 원리금 약 $2,315에 MIP $150을 더해 약 $2,465입니다. 컨벤셔널은 원리금 약 $2,275에 PMI $150으로 약 $2,425입니다. 7년 총비용은 FHA 약 $207,082, 컨벤셔널 약 $203,737로 이번에는 컨벤셔널이 약 $3,345 유리합니다. 금리가 같으면 선불 MIP만큼 FHA가 불리해진다는 뜻입니다.
결과는 어떻게 읽어야 하나요?
월 상환액 차이만 보지 말고 보유 기간 총비용을 함께 보세요. 컨벤셔널 PMI는 중간에 없어지지만 FHA MIP는 10% 미만 다운이면 끝까지 남기 때문에, 오래 보유할수록 컨벤셔널 쪽이 유리해지는 경향이 있습니다. 반대로 크레딧 점수가 낮아 컨벤셔널 PMI 요율이 1%를 넘게 나오면 FHA가 확실히 싼 경우가 많습니다. 보유 기간을 3년, 7년, 15년으로 바꿔 가며 결과가 어떻게 뒤집히는지 확인해 보세요.
프로그램 규칙 비교
| 항목 | FHA 론 | 컨벤셔널 론 |
|---|---|---|
| 최소 다운페이먼트 | 3.5% (크레딧 580점 이상) | 일부 프로그램 3% |
| 선불 보험료 | 대출금의 1.75% | 없음 |
| 연간 보험료 | 대부분 0.50%~0.55% | PMI, 크레딧·다운에 따라 다름 |
| 보험 종료 | 10% 이상 다운 시 11년, 미만이면 대출 기간 전체 | 80%에서 요청, 78%에서 자동 종료 |
| 2026 대출 한도 | 카운티별 FHA 한도 | 기본 $832,750, 고비용 지역 최대 $1,249,125 |
| 비영주 비자 소지자 | 2025년 5월 25일 이후 불가 | 조건에 따라 가능 |
컨벤셔널 론의 세부 조건은 컨벤셔널 론 가이드에, 대출 종류 전체 비교는 미국 주택 융자 종류 비교에 정리되어 있습니다. FHA 보험료만 따로 보고 싶다면 FHA MIP 계산기를 쓰세요.
계산 가정
- 두 대출 모두 고정금리이며, 금리는 입력한 값이 대출 기간 내내 유지된다고 봅니다.
- FHA 연간 MIP는 HUD Mortgagee Letter 2023-05 요율표를 따릅니다.
- 컨벤셔널 PMI는 원래 일정대로 상환할 때 80%에 닿는 달에 끝난다고 가정합니다. 실제로는 요청이 필요합니다.
- 재산세, 주택보험료, HOA, 클로징 비용은 두 대출에 공통이라 넣지 않았습니다.
자주 하는 실수
- 두 대출에 같은 금리를 넣는 것. 실제 견적은 대개 다릅니다. 각각 견적을 받아 넣으세요.
- 선불 MIP를 잊는 것. 대출에 더해지므로 원리금 자체가 커집니다.
- 보유 기간을 너무 길게 잡는 것. 많은 가정이 몇 년 안에 이사하거나 리파이낸스합니다.
- 자격부터 확인하지 않는 것. 비자 소지자는 FHA를 쓸 수 없을 수 있으니 영주권·비자 소지자 모기지 가이드를 먼저 보세요.
이 추정치의 한계
이 계산기는 교육용 비교 도구입니다. 실제 PMI 요율은 보험사와 크레딧 점수에 따라 달라지고, FHA와 컨벤셔널 모두 크레딧 점수별로 금리 조정이 붙습니다. 같은 날 두 종류의 Loan Estimate(대출 견적서)를 받아 비교하는 것이 가장 정확합니다. 판단이 어렵다면 HUD 인증 주택 상담사에게 무료 또는 저렴한 비용으로 상담을 받을 수 있습니다.
참고로 2026년 10월 15일 기준 전국 평균 30년 고정 금리는 7.40%였습니다(Freddie Mac). FHA, VA, USDA 금리는 대출기관마다 정하며 이와 다른 경우가 많습니다.출처: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (FRED 제공)
자주 묻는 질문
FHA와 컨벤셔널 중 어느 쪽이 더 싼가요?
크레딧 점수와 다운페이먼트에 따라 다릅니다. 크레딧이 낮고 다운페이먼트가 적으면 FHA가 싼 경우가 많고, 크레딧이 좋고 10% 이상 내면 PMI를 나중에 없앨 수 있는 컨벤셔널이 유리한 경우가 많습니다.
FHA 모기지 보험료는 얼마인가요?
HUD Mortgagee Letter 2023-05 기준으로 선불 MIP는 대출금의 1.75%이고, 대부분의 30년 대출은 연간 MIP가 0.50% 또는 0.55%입니다. 다운페이먼트가 10% 미만이면 연간 MIP를 대출 기간 내내 냅니다.
FHA MIP는 없앨 수 없나요?
다운페이먼트가 10% 이상이면 11년 뒤에 끝나고, 10% 미만이면 대출이 끝날 때까지 이어집니다. 그 전에 없애려면 보통 컨벤셔널 론으로 리파이낸스해야 합니다.
컨벤셔널 PMI는 언제 없어지나요?
원금이 원래 집값의 80%가 되면 해지를 요청할 수 있고, 78%가 되거나 대출 기간의 절반이 지나면 자동으로 끝납니다. 이 계산기는 80% 시점에 PMI가 빠진다고 가정합니다.
왜 FHA 금리가 더 낮게 나오는데도 비용이 비슷한가요?
FHA는 금리가 낮게 나오는 경우가 많지만 선불 MIP 1.75%가 대출에 더해지고 연간 MIP도 오래 냅니다. 그래서 낮은 금리의 이점이 보험료로 상쇄되기 쉽습니다.
비자 소지자도 FHA 론을 받을 수 있나요?
HUD는 2025년 5월 25일 이후 케이스 번호부터 비영주 거주자를 FHA 자격에서 제외했습니다. 영주권자는 이용할 수 있지만 H-1B, E-2 같은 비자만 있다면 컨벤셔널 등 다른 대출을 알아봐야 합니다.
집값이 높으면 FHA를 못 쓰나요?
FHA는 카운티별 대출 한도가 있습니다. 한도를 넘는 금액은 FHA로 빌릴 수 없으니 HUD 한도 조회 페이지에서 해당 카운티 한도를 먼저 확인하세요.
출처
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