移民在美国买房贷款指南：绿卡、H-1B、OPT和外国人各能用哪种贷款（2026）

在美国买房贷款，移民和公民用的其实是同一套贷款产品，差别在于你的身份能打开哪几扇门。绿卡持有人基本和公民一样，FHA、常规贷款都能用；H-1B、L-1、持EAD工卡的人从2025年5月25日起不能再申请新的FHA贷款，主要靠Fannie Mae常规贷款或非QM贷款；住在海外的外国人通常只能走非QM外国人贷款。

很多在湾区、洛杉矶、纽约、西雅图工作的华人家庭，第一套房都是在拿绿卡之前买的。有的人等排期等了好几年，不想一直交高房租；有的人刚从F-1 OPT转成H-1B，想先上车。身份不是绝对的门槛，但它决定了你能选的贷款种类、需要准备的文件，以及贷款机构会问哪些问题。

本文按身份逐一说明：美国公民、绿卡、H-1B/L-1/EAD、F-1 OPT、海外外国人，再讲没有美国信用记录怎么办、需要哪些文件。移民身份的规则很技术化，涉及身份本身的问题，请咨询移民律师或美国司法部认可的代表（DOJ-accredited representative），不要只听贷款经纪的说法。

非公民可以在美国买房贷款吗？

可以。每年都有大量合法居住在美国的非公民成功贷款买房。绿卡持有人在FHA和Fannie Mae贷款里享受和公民相同的条件；其他合法居民一般用常规贷款或非QM贷款；没有合法身份、只用ITIN报税的人，通常看ITIN贷款。

除了身份，贷款机构最关心两件事：第一，你的收入、信用和负债能否支撑这笔房贷；第二，你的收入能否持续。对非永久居民来说，第二点往往会落到签证、I-94和工卡的有效期上，以及续签的可能性。

2025年FHA贷款新规改变了什么？

HUD把非永久居民从FHA贷款资格中删除了。根据第2025-09号Mortgagee Letter，2025年5月25日及之后分配FHA案号的贷款，只有美国公民、合法永久居民（绿卡）以及密克罗尼西亚、马绍尔群岛和帕劳三个太平洋岛国的公民可以申请。

HUD在2025年3月26日发布了第2025-09号Mortgagee Letter，整段删除了手册中关于非永久居民的内容，适用于普通FHA贷款和反向抵押贷款（HECM）。信中还说明，贷款机构要用美国公民及移民服务局（USCIS）的文件证明永久居民身份，仅凭社会安全卡不能证明移民或工作身份。

这对H-1B家庭影响很大。过去不少人用FHA贷款3.5%首付买第一套房，现在这条路关了。想了解FHA本身的信用分、首付和保险规则，可以看我们的FHA和常规贷款对比。

不同移民身份分别能用哪些贷款？

身份是第一道筛选。绿卡选择最多；H-1B、L-1、EAD主要依靠常规贷款和非QM贷款；F-1 OPT选择较少，要看贷款机构；住在海外的外国人一般只能用非QM外国人贷款。下表是大致情况，最终以贷款机构的书面答复为准。

VA贷款看的是服役资格，不看国籍本身；USDA贷款要求公民、非公民国民或“合格外国人”（qualified alien），绿卡持有人属于此类。VA和USDA的细节可参考英文版VA贷款指南（英文）和USDA贷款指南（英文）。

绿卡持有人：和公民条件一样

合法永久居民可以按与美国公民相同的条件申请FHA和Fannie Mae贷款。你需要绿卡作为身份证明，再加上常规的收入、信用和首付材料。绿卡身份本身不会让首付变多或利率变高。

HUD在2025-09号信中明确，永久居民只要满足与美国公民相同的要求，就可以申请FHA贷款。Fannie Mae销售指南B2-2-02也写明，对合法永久居民和非永久居民的贷款按与公民相同的条件购买。

两年条件绿卡

通过婚姻拿到的两年条件绿卡，同样证明你是合法永久居民。如果卡快到期，记得保留递交I-751（取消条件）的收据，贷款机构通常会要求看。具体需要什么材料，提前问清楚。

H-1B、L-1和EAD持有人怎么贷款？

工作签证持有人不能再办新的FHA贷款，但Fannie Mae仍按与公民相同的条件购买合法非永久居民的贷款。由贷款机构根据你的情况，自行决定用什么文件证明你在美国合法居留，常见的是有效签证、I-94，有时还要EAD。

Fannie Mae的指南没有规定具体要哪些文件，而是让贷款机构自行判断，并由贷款机构保证借款人在美国合法居留。这意味着同一个签证，两家机构的处理可能完全不同。Freddie Mac在其指南第5103.2节也有自己的非公民规则，最好直接问贷款机构怎么执行。

收入要能持续

贷款机构希望看到收入会持续下去。如果签证或工卡快到期，可能会要你提供续签申请收据或雇主信，说明公司打算继续雇用你。很多H-1B家庭在湾区、西雅图买房时，贷款额会超过常规贷款上限，那就进入巨额贷款范畴，规则更严，详见我们的巨额贷款（jumbo）指南。

F-1 OPT学生能买房贷款吗？

有可能，但选择不多。F-1学生在OPT期间持有EAD工卡，部分常规贷款机构把这视为合法非永久居民的证明，但OPT工卡期限短、在美国的工作收入历史也短，很多机构会直接拒绝。非QM贷款是另一种选择，但首付和利率通常更高。

如果你正在从OPT转H-1B，等H-1B批下来、有一段稳定工资记录后再申请，常常更容易获批，选择也更多。在这期间，可以先用信用卡按时还款建立信用分，保留房租转账记录。

住在海外的外国人能在美国贷款吗？

可以，但通常只能用非QM“外国人贷款”（foreign national loan）。在海外生活、没有美国居留身份的人，一般不符合FHA、USDA或Fannie Mae贷款的要求。外国人贷款往往要求更高首付、更多储备金和更高利率，条款由各贷款机构自定。

这类贷款可能接受海外信用报告、海外银行流水和本国收入证明，通常需要翻译件。各家规则差异很大，请拿到几家的书面报价再比较。想系统了解非QM的风险和消费者保护，可以读我们的非QM贷款指南。

没有美国信用记录怎么贷款？

仍有机会。Fannie Mae允许在没有任何借款人有信用分时，用房租、水电等付款记录建立非传统信用档案，但有额外限制。FHA也允许对没有信用分的借款人进行手工审核。部分非QM机构还接受海外信用报告。

根据Fannie MaeB3-5.4-01，手工审核的非传统信用贷款必须是一户自住房、购房或有限套现再融资、不超过基准贷款上限，负债收入比最高36%，部分情况还要求完成购房教育课程。

另外，自2025年11月16日起，Fannie Mae对通过自动审核系统DU的贷款不再设固定的最低信用分，但手工审核仍需固定利率620分、浮动利率640分，详见其信用分规则。很多贷款机构仍会设自己的最低分。

移民借款人需要准备哪些文件？

除了常规房贷材料，还要准备身份文件。贷款机构一般要身份证件、身份证明、两年收入记录、最近工资单、报税表、银行流水和首付来源证明。所有移民文件和续签收据都请保留复印件。

1. 身份证明：绿卡，或签证加I-94，或EAD工卡。
2. 身份证件：护照或其他政府签发的带照片证件。
3. 税号：社会安全号（SSN），ITIN只在部分项目可用。
4. 收入：工资单、W-2、报税表；身份与工作挂钩的，再加雇主信。
5. 资产：至少两个月银行流水；动用海外存款的，要准备翻译件和资金转入美国的记录。
6. 信用：美国信用报告，或房租、水电、保险付款记录。

从国内父母那里获得赠与做首付的家庭不少。赠与一般需要赠与信，并要能追溯资金从海外账户到你美国账户的路径。大额资金请提前转入，避免在审批期间出现无法解释的入账。

下一步怎么做？

先确认自己的身份对应哪些贷款，再找熟悉这种身份的贷款机构。拿到书面的预批信，比较多家的Loan Estimate（贷款估算表），远离没有执照却提供移民建议的人。USCIS在防诈骗说明中提醒，只有律师和司法部认可的代表才能提供移民法律帮助。

如果你在比较FHA和常规贷款，请看FHA和常规贷款对比；如果你是自雇、开小生意，报税收入偏低，可以看非QM贷款指南，以及英文版银行流水贷款指南（英文）。更多移民购房内容，请浏览移民购房专题。