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Calculadora DSCR: ¿la renta cubre la hipoteca de su propiedad de inversión?
En un préstamo DSCR, el prestamista mira si la renta de la propiedad paga la hipoteca, no su ingreso personal. Vea su razón de cobertura y cuánto le queda al mes.
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Calculadora DSCR
Resultados
En palabras sencillas
Con una renta de $2,800 y 5% de vacancia, la renta usable es $2,660. Contra un pago total de $2,400, su DSCR es 1.11x y le quedan $260 al mes.
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Cifras clave
- DSCR (razón de cobertura)1.11x
- Flujo de efectivo mensual$260
- Flujo de efectivo anual$3,120
- Renta para DSCR 1.00$2,526
- Renta para DSCR 1.25$3,158
Ver gráfico como tabla
| Renta después de vacancia | |
|---|---|
| Renta después de vacancia | $2,660 |
| Pago mensual total de la propiedad | $2,400 |
Si cambia la renta
| Escenario | Renta mensual | DSCR (razón de cobertura) | Flujo de efectivo mensual |
|---|---|---|---|
| -10% | $2,520 | 1.00x | -$6 |
| Sus números | $2,800 | 1.11x | $260 |
| +10% | $3,080 | 1.22x | $526 |
Cómo usar esta calculadora
- Escriba la renta mensual de la propiedad.
- Escriba un porcentaje de vacancia, o 0 si su prestamista no lo usa.
- Escriba el pago mensual completo: capital, interés, impuestos y seguro.
- Agregue la cuota de HOA si la hay.
- Lea el DSCR: 1.00 quiere decir que la renta cubre justo el pago; más de 1.00 deja un margen.
Si compra una casa para rentarla, hay préstamos que no miran su sueldo ni sus impuestos, sino la renta que produce la propiedad. Se llaman préstamos DSCR y son parte del mundo non-QM, es decir, fuera de la hipoteca calificada federal. La cifra clave es la razón de cobertura de la deuda, o DSCR. Esta calculadora DSCR le muestra esa razón y cuánto dinero le quedaría al mes antes de mantenimiento y otros gastos.
¿Cómo funciona esta calculadora DSCR?
Primero descuenta la vacancia de la renta. Después suma el pago completo de la propiedad y divide:
Renta usable = renta mensual × (1 − vacancia)
Pago total = PITI + HOA
DSCR = renta usable ÷ pago total
Flujo de efectivo = renta usable − pago total
PITI quiere decir capital (principal), interés, impuestos y seguro (insurance): todo lo que paga cada mes por la hipoteca y la propiedad. Si la propiedad está en una asociación de propietarios, la cuota de HOA se suma aparte.
Un DSCR de 1.00 quiere decir que la renta cubre el pago exacto. Arriba de 1.00 hay margen; abajo de 1.00, la renta no alcanza y usted pone la diferencia de su bolsillo.
Ejemplos paso a paso
Ejemplo 1: una casa con margen
Suponga una casa que se renta en $2,800 al mes. Usted aplica 5% de vacancia. El pago de la hipoteca con impuestos y seguro es de $2,400 y no hay HOA.
- Renta usable: $2,800 × 0.95 = $2,660.
- Pago total: $2,400 + $0 = $2,400.
- DSCR: $2,660 ÷ $2,400 = 1.11.
- Flujo de efectivo: $2,660 − $2,400 = $260 al mes.
La renta cubre el pago con un margen de 11%. Muchos prestamistas lo aceptarían, aunque algunos darían mejores condiciones con un DSCR más alto.
Ejemplo 2: un condominio justo
Un condominio se renta en $2,200. El pago con impuestos y seguro es de $2,050 y la cuota de HOA es de $150.
- Sin vacancia: renta usable $2,200, pago total $2,200, DSCR 1.00, flujo $0.
- Con 5% de vacancia: renta usable $2,090, DSCR 0.95, flujo −$110 al mes.
Con la renta completa, el prestamista podría aceptarlo. Pero en la vida real, un solo mes vacío le costaría más de $2,000, y no tendría margen para reparaciones.
¿Qué significa su resultado?
| DSCR | Lo que significa | Cómo lo suelen ver los prestamistas |
|---|---|---|
| Menos de 1.00 | La renta no cubre el pago | Algunos lo aceptan con más enganche, reservas o tasa; muchos no |
| 1.00 a 1.19 | La renta cubre el pago con poco margen | A menudo aceptable en muchos programas |
| 1.20 o más | Margen cómodo | A menudo da acceso a mejores condiciones |
Estos rangos son comunes, pero cada prestamista pone sus propios mínimos. Si su DSCR está cerca de un corte, pruebe con más enganche: un préstamo más chico baja el PITI y sube la razón. Calcule el PITI nuevo con la calculadora de hipoteca.
Reglas de cada programa que cambian el resultado
| Préstamo | ¿Cómo califica la renta? | Notas |
|---|---|---|
| DSCR (non-QM) | La renta de la propiedad contra el PITI y HOA | Sin ingreso personal; reglas, mínimos y precios de cada prestamista |
| Convencional para inversión | Su ingreso personal más una parte de la renta, según Fannie Mae o Freddie Mac | Pide más enganche que una casa principal y documentar ingresos |
| FHA, VA, USDA | No financian propiedades solo de inversión | Puede vivir en una unidad de una casa de 2 a 4 unidades y rentar las otras |
Los préstamos para fines de negocio, como muchos préstamos para propiedades de renta, están exentos de varias reglas federales de préstamos de consumo, incluida la de capacidad de pago. Eso quiere decir menos protecciones: lea bien los términos, incluida cualquier penalidad por pago anticipado. Nuestra guía de préstamos non-QM (en inglés) explica cómo funcionan.
Supuestos
- La renta y el PITI son cifras mensuales que usted escribe; la calculadora no calcula el pago de la hipoteca.
- La vacancia es un descuento parejo sobre la renta.
- No resta mantenimiento, administración, servicios ni reservas para reparaciones.
- Una sola propiedad; no suma la renta de otras propiedades.
Errores comunes
- Usar la renta que espera, no la que el prestamista acepta. El avalúo puede dar una renta de mercado más baja.
- Olvidar impuestos, seguro o HOA. El DSCR usa el pago completo, no solo capital e interés.
- Confundir DSCR con ganancia. Un DSCR arriba de 1.00 no garantiza que la propiedad deje dinero.
- Subestimar el seguro. En algunas zonas, el seguro de una propiedad de renta cuesta bastante más que el de una casa principal.
Límites de esta estimación
Cada prestamista calcula el DSCR a su manera: algunos usan la renta del contrato, otros la de mercado, y algunos ignoran la vacancia. También revisarán su crédito, enganche, reservas y experiencia como arrendador. Pida a cada prestamista su fórmula exacta. Si usted trabaja por su cuenta y quiere comprar su casa principal, vea la calculadora de ingresos con estados de cuenta.
Como referencia, la tasa promedio nacional fija a 30 años era 7.40% al 15 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Las tasas de FHA, VA y USDA las fija cada prestamista y muchas veces son distintas.Fuente: Encuesta Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, vía FRED
Preguntas frecuentes
¿Qué es el DSCR en un préstamo hipotecario?
DSCR quiere decir razón de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). Es la renta de la propiedad dividida entre su pago mensual de hipoteca, impuestos, seguro y HOA. Un DSCR de 1.25 quiere decir que la renta es 25% más alta que el pago.
¿Qué DSCR piden los prestamistas?
Lo fija cada prestamista. A menudo piden 1.00 o más, y algunos dan mejores condiciones desde 1.20 o 1.25. Algunos programas aceptan menos de 1.00 a cambio de más enganche, más reservas o una tasa más alta.
¿Necesito comprobar mi ingreso personal para un préstamo DSCR?
Normalmente no se usa su ingreso personal para calificar, porque el préstamo se basa en la renta de la propiedad. Aun así, el prestamista revisará su crédito, su enganche, sus reservas y la propiedad.
¿Puedo usar un préstamo DSCR para la casa donde vivo?
No. Los préstamos DSCR son para propiedades de inversión que se rentan. Para su casa principal hay otras opciones, como FHA, convencional o un préstamo con estados de cuenta si trabaja por su cuenta.
¿Qué renta usa el prestamista?
Muchas veces la renta del contrato vigente o la renta de mercado del avalúo, y a veces la menor de las dos. Las rentas de corto plazo, como las vacacionales, tienen reglas propias en cada prestamista.
¿Por qué agregar vacancia si mi propiedad siempre está rentada?
Porque tarde o temprano habrá cambio de inquilino, reparaciones o meses vacíos. Un descuento de 5% a 10% le da una idea más realista del flujo de efectivo, aunque su prestamista use la renta completa.
¿El DSCR incluye mantenimiento y administración?
No en esta calculadora, y muchas fórmulas de prestamistas tampoco. Pero usted sí los pagará. Reste mantenimiento, administración y servicios del flujo de efectivo para saber cuánto le queda de verdad.
Fuentes
Lea las guías
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