Chi phí và điểm hòa vốn
Khi nào được hủy PMI? Máy tính ngày hủy bảo hiểm khoản vay
Xem cần bao nhiêu kỳ trả trước khi bạn được xin công ty dịch vụ khoản vay hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), và khi nào luật liên bang tự động chấm dứt nó.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Ngày hủy PMI
Kết quả
Nói đơn giản
Khoản vay của bạn bắt đầu ở mức 93% giá trị ban đầu của nhà. Theo lịch trả bình thường, bạn có thể xin hủy PMI sau 124 tháng (10 năm 4 tháng), và PMI tự động chấm dứt sau 137 tháng (11 năm 5 tháng). Với 155 US$ mỗi tháng, nếu chờ đến lúc tự động chấm dứt thì PMI tốn khoảng 21.235 US$.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Xin hủy PMI (80%)thg 2 2037
- PMI tự hết (78%)thg 3 2038
- PMI mỗi tháng155 US$
- Tổng PMI đã trả21.235 US$
- Tỷ lệ vay trên giá trị lúc đầu93%
- LTV
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | LTV |
|---|---|
| Năm 0 | 93% |
| Năm 1 | 92,13% |
| Năm 2 | 91,18% |
| Năm 3 | 90,17% |
| Năm 4 | 89,08% |
| Năm 5 | 87,91% |
| Năm 6 | 86,64% |
| Năm 7 | 85,28% |
| Năm 8 | 83,82% |
| Năm 9 | 82,24% |
| Năm 10 | 80,54% |
| Năm 11 | 78,71% |
| Năm 12 | 76,74% |
| Năm 13 | 74,63% |
| Năm 14 | 72,34% |
| Năm 15 | 69,89% |
| Năm 16 | 67,25% |
| Năm 17 | 64,4% |
| Năm 18 | 61,34% |
| Năm 19 | 58,04% |
| Năm 20 | 54,49% |
| Năm 21 | 50,66% |
| Năm 22 | 46,55% |
| Năm 23 | 42,12% |
| Năm 24 | 37,35% |
| Năm 25 | 32,21% |
| Năm 26 | 26,68% |
| Năm 27 | 20,73% |
| Năm 28 | 14,32% |
| Năm 29 | 7,43% |
| Năm 30 | 0% |
Có và không trả thêm
| Phương án | Số tháng đến 80% | Số tháng đến 78% | Tổng PMI đã trả |
|---|---|---|---|
| Không trả thêm | 124 tháng (10 năm 4 tháng) | 137 tháng (11 năm 5 tháng) | 21.235 US$ |
| +$100 | 100 tháng (8 năm 4 tháng) | 111 tháng (9 năm 3 tháng) | 17.205 US$ |
| +$300 | 72 tháng (6 năm 0 tháng) | 81 tháng (6 năm 9 tháng) | 12.555 US$ |
| Chênh lệch: +$100 | −24 tháng (2 năm 0 tháng) | −26 tháng (2 năm 2 tháng) | −4.030 US$ |
| Chênh lệch: +$300 | −52 tháng (4 năm 4 tháng) | −56 tháng (4 năm 8 tháng) | −8.680 US$ |
Lịch trả nợ
| Năm | Tiền trả (P&I + thêm) | Tiền gốc | Tiền lãi | Trả thêm | Bảo hiểm khoản vay | Dư nợ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Năm 1 · thg 11 2026 | 30.908 US$ | 3.497 US$ | 27.411 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 368.503 US$ |
| Năm 2 · thg 11 2027 | 30.908 US$ | 3.765 US$ | 27.143 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 364.739 US$ |
| Năm 3 · thg 11 2028 | 30.908 US$ | 4.053 US$ | 26.855 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 360.686 US$ |
| Năm 4 · thg 11 2029 | 30.908 US$ | 4.363 US$ | 26.545 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 356.323 US$ |
| Năm 5 · thg 11 2030 | 30.908 US$ | 4.697 US$ | 26.211 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 351.626 US$ |
| Năm 6 · thg 11 2031 | 30.908 US$ | 5.057 US$ | 25.851 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 346.569 US$ |
| Năm 7 · thg 11 2032 | 30.908 US$ | 5.444 US$ | 25.464 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 341.125 US$ |
| Năm 8 · thg 11 2033 | 30.908 US$ | 5.861 US$ | 25.047 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 335.264 US$ |
| Năm 9 · thg 11 2034 | 30.908 US$ | 6.309 US$ | 24.598 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 328.955 US$ |
| Năm 10 · thg 11 2035 | 30.908 US$ | 6.793 US$ | 24.115 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 322.162 US$ |
| Năm 11 · thg 11 2036 | 30.908 US$ | 7.313 US$ | 23.595 US$ | 0 US$ | 1.860 US$ | 314.850 US$ |
| Năm 12 · thg 11 2037 | 30.908 US$ | 7.872 US$ | 23.035 US$ | 0 US$ | 775 US$ | 306.977 US$ |
| Năm 13 · thg 11 2038 | 30.908 US$ | 8.475 US$ | 22.433 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 298.502 US$ |
| Năm 14 · thg 11 2039 | 30.908 US$ | 9.124 US$ | 21.784 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 289.378 US$ |
| Năm 15 · thg 11 2040 | 30.908 US$ | 9.823 US$ | 21.085 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 279.555 US$ |
| Năm 16 · thg 11 2041 | 30.908 US$ | 10.575 US$ | 20.333 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 268.981 US$ |
| Năm 17 · thg 11 2042 | 30.908 US$ | 11.384 US$ | 19.524 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 257.597 US$ |
| Năm 18 · thg 11 2043 | 30.908 US$ | 12.256 US$ | 18.652 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 245.341 US$ |
| Năm 19 · thg 11 2044 | 30.908 US$ | 13.194 US$ | 17.714 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 232.147 US$ |
| Năm 20 · thg 11 2045 | 30.908 US$ | 14.204 US$ | 16.704 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 217.942 US$ |
| Năm 21 · thg 11 2046 | 30.908 US$ | 15.292 US$ | 15.616 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 202.650 US$ |
| Năm 22 · thg 11 2047 | 30.908 US$ | 16.463 US$ | 14.445 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 186.188 US$ |
| Năm 23 · thg 11 2048 | 30.908 US$ | 17.723 US$ | 13.185 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 168.465 US$ |
| Năm 24 · thg 11 2049 | 30.908 US$ | 19.080 US$ | 11.828 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 149.385 US$ |
| Năm 25 · thg 11 2050 | 30.908 US$ | 20.541 US$ | 10.367 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 128.844 US$ |
| Năm 26 · thg 11 2051 | 30.908 US$ | 22.113 US$ | 8.794 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 106.731 US$ |
| Năm 27 · thg 11 2052 | 30.908 US$ | 23.806 US$ | 7.101 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 82.924 US$ |
| Năm 28 · thg 11 2053 | 30.908 US$ | 25.629 US$ | 5.279 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 57.295 US$ |
| Năm 29 · thg 11 2054 | 30.908 US$ | 27.591 US$ | 3.316 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 29.704 US$ |
| Năm 30 · thg 11 2055 | 30.908 US$ | 29.704 US$ | 1.204 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 0 US$ |
| Tổng cộng | 927.235 US$ | 372.000 US$ | 555.235 US$ | 0 US$ | 21.235 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập giá trị ban đầu của nhà: giá mua hoặc giá thẩm định lúc closing, lấy số thấp hơn.
- Nhập số tiền bạn vay lúc closing.
- Nhập lãi suất và thời hạn vay. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần; hãy thay bằng lãi suất ghi trên giấy nợ của bạn.
- Nhập phí PMI theo giấy tờ khoản vay.
- Đọc số kỳ trả để đến 80% và 78%, cùng số tiền PMI phải đóng trong thời gian đó.
Nếu bạn vay thông thường và trả trước dưới 20%, gần như chắc chắn bạn đang đóng bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI). Tin tốt là PMI không kéo dài mãi. Luật liên bang cho bạn quyền xin hủy ở một mốc, và bắt buộc tự động chấm dứt ở một mốc khác. Công cụ này trả lời câu hỏi “khi nào được hủy PMI” bằng cách đếm số kỳ trả để dư nợ xuống đến từng mốc.
Nhiều gia đình người Việt cứ đóng PMI năm này qua năm khác vì không biết mình có quyền xin hủy. Một lá thư gửi đúng lúc có thể giúp tiết kiệm hàng nghìn đô.
Máy tính hủy PMI hoạt động như thế nào?
Máy tính lập lịch trả nợ bình thường của bạn, từng tháng một. Mỗi tháng, phần tiền lãi được tính trên dư nợ còn lại, phần còn lại của kỳ trả làm giảm dư nợ:
Dư nợ mới = dư nợ − (tiền trả hằng tháng − dư nợ × lãi suất tháng)
Tiền trả hằng tháng dùng công thức chuẩn M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). Máy tính dừng ở tháng đầu tiên dư nợ xuống bằng
hoặc dưới:
- 80% giá trị ban đầu: bạn được quyền gửi thư xin hủy PMI.
- 78% giá trị ban đầu: PMI tự động chấm dứt nếu bạn đang trả đúng hạn.
PMI mỗi tháng = số tiền vay ban đầu × phí PMI ÷ 12
Tổng PMI là PMI mỗi tháng nhân với số kỳ đến khi tự động chấm dứt (hoặc đến điểm giữa khoản vay, nếu đến trước).
Ví dụ cụ thể
Ví dụ 1: trả trước 5%, vay 30 năm
Một gia đình mua căn nhà $400,000, trả trước 5%, vay $380,000 trong 30 năm với lãi suất giả định 6.5%, phí PMI 0.6% mỗi năm.
- LTV lúc đầu: $380,000 ÷ $400,000 = 95%.
- Mốc 80% là dư nợ $320,000; mốc 78% là $312,000.
- Theo lịch trả (vốn và lãi khoảng $2,402 mỗi tháng), dư nợ xuống $320,000 sau 124 kỳ, tức khoảng 10 năm 4 tháng.
- Dư nợ xuống $312,000 sau 135 kỳ, khoảng 11 năm 3 tháng, sớm hơn điểm giữa 180 kỳ.
- PMI mỗi tháng: $380,000 × 0.6% ÷ 12 = $190. Nếu chờ tự động chấm dứt: $190 × 135 = $25,650.
Nếu gia đình xin hủy ngay ở kỳ 124 thay vì chờ đến kỳ 135, họ tiết kiệm 11 tháng PMI, tức $2,090. Còn nếu mỗi tháng trả thêm $200 tiền gốc, dư nợ sẽ chạm $320,000 sau khoảng 87 kỳ, sớm hơn khoảng ba năm.
Ví dụ 2: trả trước 10%, vay 15 năm
Căn nhà $450,000, trả trước 10%, vay $405,000 trong 15 năm với lãi suất giả định 6%, phí PMI 0.4%. LTV lúc đầu là 90%. Vì khoản vay 15 năm trả gốc nhanh, dư nợ xuống 80% chỉ sau 31 kỳ (2 năm 7 tháng) và xuống 78% sau 36 kỳ (3 năm). PMI mỗi tháng là $135, tổng cộng khoảng $4,860.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Kết quả cho bạn hai ngày cần ghi lịch. Đến kỳ thứ m80, hãy gửi thư xin hủy cho công ty dịch vụ khoản vay. Nếu bạn không làm gì, PMI vẫn phải dừng ở kỳ thứ m78 hoặc điểm giữa khoản vay. Nếu kết quả là 0 kỳ, khoản vay đã ở dưới mốc ngay từ đầu và lẽ ra không cần PMI.
Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | Bảo hiểm hằng tháng | Khi nào có thể dừng |
|---|---|---|
| Thông thường | PMI | Xin hủy ở 80% giá trị ban đầu; tự động ở 78% hoặc điểm giữa khoản vay |
| FHA, trả trước 10% trở lên | MIP hằng năm | Sau 11 năm |
| FHA, trả trước dưới 10% | MIP hằng năm | Suốt khoản vay, trừ khi tái tài trợ |
| VA | Không có (phí funding fee một lần trừ khi được miễn) | Không áp dụng |
| USDA | Phí bảo lãnh hằng năm | Suốt khoản vay |
Nhà đầu tư như Fannie Mae và Freddie Mac có thể đặt quy tắc hủy PMI rộng rãi hơn luật, nhưng không được kém hơn. Với vay FHA, hãy dùng máy tính MIP FHA và đọc bài vay mua nhà FHA.
Giả định của máy tính
- Bạn trả đúng số tiền theo lịch mỗi tháng, không trả thêm và không trễ.
- Lãi suất cố định suốt thời hạn vay.
- PMI là tỷ lệ cố định trên số tiền vay ban đầu; một số loại PMI tính khác.
- Số kỳ được đếm từ kỳ trả đầu tiên, không phải từ ngày closing.
Những lỗi thường gặp
- Dùng giá trị nhà hiện tại. Quy định liên bang dùng giá trị ban đầu, không phải giá thị trường hôm nay.
- Dùng dư nợ hiện tại thay vì số tiền vay ban đầu. Máy tính cần con số lúc closing để lập lịch.
- Chờ PMI tự hết. Mốc 80% không tự động; bạn phải gửi yêu cầu.
- Áp quy tắc PMI cho vay FHA. MIP của FHA không dừng ở 80% hay 78%.
Giới hạn của con số ước tính
Công ty dịch vụ khoản vay sẽ cho bạn biết ngày chính xác trong bản công bố PMI lúc closing và trong báo cáo hằng năm. Hãy dùng máy tính tiền trả góp mua nhà để xem tiền trả mỗi tháng giảm bao nhiêu khi PMI dừng. Bài bảo hiểm thế chấp giải thích (bằng tiếng Anh) so sánh PMI với MIP, phí VA và phí USDA.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Khi nào được hủy PMI?
Bạn có thể gửi thư xin công ty dịch vụ khoản vay hủy PMI khi dư nợ theo lịch, hoặc dư nợ thực tế, xuống còn 80% giá trị ban đầu của nhà. Bạn cần có lịch sử trả đúng hạn, đang không trễ hạn, không có khoản thế chấp thứ hai và có thể phải chứng minh giá trị nhà không giảm.
Khi nào PMI tự động chấm dứt?
Theo Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà (Homeowners Protection Act), công ty dịch vụ phải chấm dứt PMI vào ngày dư nợ theo lịch xuống 78% giá trị ban đầu, nếu bạn đang trả đúng hạn. Nếu đang trễ, PMI chấm dứt khi bạn trả bù đủ.
Nếu khoản vay không bao giờ xuống 78% theo lịch thì sao?
PMI phải chấm dứt vào tháng sau điểm giữa của lịch trả nợ, ví dụ sau 15 năm với khoản vay 30 năm, dù dư nợ chưa xuống 78%, miễn là bạn đang trả đúng hạn.
Trả thêm tiền gốc có giúp hủy PMI sớm hơn không?
Có, với mốc 80% khi bạn chủ động xin hủy. Nếu trả thêm làm dư nợ xuống 80% sớm, bạn có thể xin hủy trước ngày theo lịch. Mốc tự động chấm dứt 78% vẫn theo lịch trả ban đầu.
Giá nhà tăng có giúp bỏ PMI không?
Quy định liên bang dùng giá trị ban đầu, nên giá nhà tăng không được tính. Tuy nhiên nhà đầu tư như Fannie Mae hay Freddie Mac có thể đặt quy tắc rộng rãi hơn luật, ví dụ cho hủy dựa trên giá thẩm định mới. Hãy hỏi công ty dịch vụ khoản vay.
Máy tính này có dùng cho vay FHA được không?
Không. Vay FHA có phí bảo hiểm MIP theo quy định riêng của HUD: 11 năm nếu trả trước từ 10% trở lên, nếu không thì suốt khoản vay. Hãy dùng máy tính MIP FHA.
Giá trị ban đầu nghĩa là gì?
Với khoản vay mua nhà, đó là số thấp hơn giữa giá mua trên hợp đồng và giá thẩm định lúc closing. Sau khi tái tài trợ, đó là giá thẩm định của lần tái tài trợ.
Vì sao ngày của công ty dịch vụ khác với kết quả này?
Công ty dịch vụ dùng ngày trả kỳ đầu thật, lãi suất chính xác và các khoản bạn đã trả thêm. Máy tính đếm số kỳ trả theo lịch từ kỳ đầu tiên, nên hãy xem kết quả là con số ước tính và kiểm tra bản công bố PMI của bạn.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Phí MIP FHA Tính phí bảo hiểm trả trước 1.75%, mức phí hằng năm mà HUD áp cho khoản vay của bạn, số tiền mỗi tháng và bạn phải đóng trong 11 năm hay suốt thời hạn vay.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- FHA hay vay thông thường Đưa cùng một căn nhà qua hai loại vay để xem loại nào rẻ hơn mỗi tháng và rẻ hơn trong những năm bạn định ở, có tính cả bảo hiểm MIP của FHA lẫn PMI của vay thông thường.