비용과 손익분기
PMI 해지 시기 계산기: 모기지 보험은 언제 없어질까?
몇 번을 납부해야 PMI(민간 모기지 보험) 해지를 요청할 수 있는지, 그리고 연방법에 따라 언제 자동으로 끝나는지 확인해 보세요.
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PMI 해지 시기
계산 결과
쉽게 풀어 보면
대출은 원래 집값의 93%에서 시작합니다. 정해진 일정대로 갚으면 124개월 (10년 4개월) 뒤에 PMI 해지를 요청할 수 있고, 137개월 (11년 5개월) 뒤에는 자동으로 끝납니다. 월 US$155씩이라면 자동 종료까지 PMI로 약 US$21,235를 내게 됩니다.
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주요 수치
- PMI 해지 요청 가능 (80%)2037년 2월
- PMI 자동 종료 (78%)2038년 3월
- 월 PMIUS$155
- 총 PMI 납부액US$21,235
- 처음 LTV93%
- LTV
차트를 표로 보기
| 연차 | LTV |
|---|---|
| 연차 0 | 93% |
| 연차 1 | 92.13% |
| 연차 2 | 91.18% |
| 연차 3 | 90.17% |
| 연차 4 | 89.08% |
| 연차 5 | 87.91% |
| 연차 6 | 86.64% |
| 연차 7 | 85.28% |
| 연차 8 | 83.82% |
| 연차 9 | 82.24% |
| 연차 10 | 80.54% |
| 연차 11 | 78.71% |
| 연차 12 | 76.74% |
| 연차 13 | 74.63% |
| 연차 14 | 72.34% |
| 연차 15 | 69.89% |
| 연차 16 | 67.25% |
| 연차 17 | 64.4% |
| 연차 18 | 61.34% |
| 연차 19 | 58.04% |
| 연차 20 | 54.49% |
| 연차 21 | 50.66% |
| 연차 22 | 46.55% |
| 연차 23 | 42.12% |
| 연차 24 | 37.35% |
| 연차 25 | 32.21% |
| 연차 26 | 26.68% |
| 연차 27 | 20.73% |
| 연차 28 | 14.32% |
| 연차 29 | 7.43% |
| 연차 30 | 0% |
추가 상환 유무 비교
| 시나리오 | 80%까지 개월 수 | 78%까지 개월 수 | 총 PMI 납부액 |
|---|---|---|---|
| 추가 상환 없음 | 124개월 (10년 4개월) | 137개월 (11년 5개월) | US$21,235 |
| +$100 | 100개월 (8년 4개월) | 111개월 (9년 3개월) | US$17,205 |
| +$300 | 72개월 (6년 0개월) | 81개월 (6년 9개월) | US$12,555 |
| 차이: +$100 | −24개월 (2년 0개월) | −26개월 (2년 2개월) | −US$4,030 |
| 차이: +$300 | −52개월 (4년 4개월) | −56개월 (4년 8개월) | −US$8,680 |
상환 일정표
| 연차 | 상환액 (원리금 + 추가) | 원금 | 이자 | 추가 상환 | 모기지 보험 | 잔액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연차 1 · 2026년 11월 | US$30,908 | US$3,497 | US$27,411 | US$0 | US$1,860 | US$368,503 |
| 연차 2 · 2027년 11월 | US$30,908 | US$3,765 | US$27,143 | US$0 | US$1,860 | US$364,739 |
| 연차 3 · 2028년 11월 | US$30,908 | US$4,053 | US$26,855 | US$0 | US$1,860 | US$360,686 |
| 연차 4 · 2029년 11월 | US$30,908 | US$4,363 | US$26,545 | US$0 | US$1,860 | US$356,323 |
| 연차 5 · 2030년 11월 | US$30,908 | US$4,697 | US$26,211 | US$0 | US$1,860 | US$351,626 |
| 연차 6 · 2031년 11월 | US$30,908 | US$5,057 | US$25,851 | US$0 | US$1,860 | US$346,569 |
| 연차 7 · 2032년 11월 | US$30,908 | US$5,444 | US$25,464 | US$0 | US$1,860 | US$341,125 |
| 연차 8 · 2033년 11월 | US$30,908 | US$5,861 | US$25,047 | US$0 | US$1,860 | US$335,264 |
| 연차 9 · 2034년 11월 | US$30,908 | US$6,309 | US$24,598 | US$0 | US$1,860 | US$328,955 |
| 연차 10 · 2035년 11월 | US$30,908 | US$6,793 | US$24,115 | US$0 | US$1,860 | US$322,162 |
| 연차 11 · 2036년 11월 | US$30,908 | US$7,313 | US$23,595 | US$0 | US$1,860 | US$314,850 |
| 연차 12 · 2037년 11월 | US$30,908 | US$7,872 | US$23,035 | US$0 | US$775 | US$306,977 |
| 연차 13 · 2038년 11월 | US$30,908 | US$8,475 | US$22,433 | US$0 | US$0 | US$298,502 |
| 연차 14 · 2039년 11월 | US$30,908 | US$9,124 | US$21,784 | US$0 | US$0 | US$289,378 |
| 연차 15 · 2040년 11월 | US$30,908 | US$9,823 | US$21,085 | US$0 | US$0 | US$279,555 |
| 연차 16 · 2041년 11월 | US$30,908 | US$10,575 | US$20,333 | US$0 | US$0 | US$268,981 |
| 연차 17 · 2042년 11월 | US$30,908 | US$11,384 | US$19,524 | US$0 | US$0 | US$257,597 |
| 연차 18 · 2043년 11월 | US$30,908 | US$12,256 | US$18,652 | US$0 | US$0 | US$245,341 |
| 연차 19 · 2044년 11월 | US$30,908 | US$13,194 | US$17,714 | US$0 | US$0 | US$232,147 |
| 연차 20 · 2045년 11월 | US$30,908 | US$14,204 | US$16,704 | US$0 | US$0 | US$217,942 |
| 연차 21 · 2046년 11월 | US$30,908 | US$15,292 | US$15,616 | US$0 | US$0 | US$202,650 |
| 연차 22 · 2047년 11월 | US$30,908 | US$16,463 | US$14,445 | US$0 | US$0 | US$186,188 |
| 연차 23 · 2048년 11월 | US$30,908 | US$17,723 | US$13,185 | US$0 | US$0 | US$168,465 |
| 연차 24 · 2049년 11월 | US$30,908 | US$19,080 | US$11,828 | US$0 | US$0 | US$149,385 |
| 연차 25 · 2050년 11월 | US$30,908 | US$20,541 | US$10,367 | US$0 | US$0 | US$128,844 |
| 연차 26 · 2051년 11월 | US$30,908 | US$22,113 | US$8,794 | US$0 | US$0 | US$106,731 |
| 연차 27 · 2052년 11월 | US$30,908 | US$23,806 | US$7,101 | US$0 | US$0 | US$82,924 |
| 연차 28 · 2053년 11월 | US$30,908 | US$25,629 | US$5,279 | US$0 | US$0 | US$57,295 |
| 연차 29 · 2054년 11월 | US$30,908 | US$27,591 | US$3,316 | US$0 | US$0 | US$29,704 |
| 연차 30 · 2055년 11월 | US$30,908 | US$29,704 | US$1,204 | US$0 | US$0 | US$0 |
| 합계 | US$927,235 | US$372,000 | US$555,235 | US$0 | US$21,235 |
계산기 사용 방법
- 원래 집값을 입력합니다. 매매가와 클로징 당시 감정가 중 낮은 금액입니다.
- 클로징 때 빌린 대출 금액을 입력합니다.
- 이자율과 대출 기간을 입력합니다. 금리 칸 기본값은 전국 주간 평균이니 실제 약정 금리로 바꾸세요.
- 대출 서류에 나온 PMI 요율을 입력합니다.
- 80%와 78%에 도달하는 납부 횟수와 그때까지 내는 PMI를 확인합니다.
컨벤셔널 론에서 다운페이먼트를 20% 미만으로 내면 PMI(Private Mortgage Insurance, 민간 모기지 보험)가 붙습니다. PMI는 대출자가 아니라 대출기관을 보호하는 보험이지만, 다행히 영원히 내는 비용은 아닙니다. 연방법은 잔액이 일정 수준까지 줄면 해지를 요청하거나 자동으로 끝나도록 정해 두었습니다. 이 계산기는 그 시점이 언제인지 알려 드립니다.
PMI 해지 시기 계산기는 어떻게 계산하나요?
먼저 표준 공식으로 매달 내는 원금과 이자를 구합니다.
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
그다음 정해진 일정대로 한 달씩 잔액을 줄여 가며(잔액 − (M − 잔액 × r)), 잔액이 처음으로 두 기준선 아래로 내려가는 달을 찾습니다.
- 80% 기준선: 원래 집값 × 0.80. 이때부터 해지를 요청할 수 있습니다.
- 78% 기준선: 원래 집값 × 0.78. 이때 자동으로 종료됩니다.
월 PMI = 처음 대출 금액 × PMI 요율 ÷ 12
PMI 총액은 월 PMI에 자동 종료까지의 개월 수를 곱한 값입니다. 78%에 도달하기 전에 대출 기간의 중간 지점이 먼저 오면 그 시점을 기준으로 합니다.
계산 예시
예시 1: 10% 다운, 30년 대출
가정: 원래 집값 $400,000, 대출 금액 $360,000(LTV 90%), 가정 금리 6.5%, 30년, PMI 연 0.5%.
- 80% 기준선은 $320,000, 78% 기준선은 $312,000입니다.
- 월 PMI는 $360,000 × 0.5% ÷ 12 = $150입니다.
- 정해진 일정대로 갚으면 95회(7년 11개월) 납부 후 잔액이 $320,000 아래로 내려가 해지를 요청할 수 있습니다.
- 109회(9년 1개월) 납부 후에는 $312,000 아래로 내려가 자동 종료됩니다.
- 자동 종료까지 기다리면 PMI 총액은 $150 × 109 = $16,350입니다.
80%에서 바로 요청하면 14개월 치, 약 $2,100을 아낄 수 있습니다.
예시 2: 5% 다운, 15년 대출
가정: 원래 집값 $400,000, 대출 금액 $380,000(LTV 95%), 가정 금리 6.5%, 15년, PMI 연 0.7%.
월 PMI는 약 $221.67입니다. 15년 대출은 원금이 빨리 줄어 43회(3년 7개월) 만에 80%, 48회(4년) 만에 78%에 도달합니다. 자동 종료까지 PMI 총액은 약 $10,640입니다. 다운페이먼트가 더 적어도 대출 기간이 짧으면 PMI 기간이 크게 줄어듭니다.
결과는 어떻게 읽어야 하나요?
80% 시점은 직접 요청해야 하는 날짜입니다. 서비서가 알아서 해 주지 않으므로 달력에 표시해 두고 서면으로 요청하세요. 78% 시점은 연체가 없다면 서비서가 자동으로 종료해야 하는 날짜입니다. 추가 원금 상환을 하면 80% 요청 시점을 앞당길 수 있으니, 매달 조금씩 더 갚을 계획이라면 그 효과도 함께 따져 보세요.
대출 종류별 모기지 보험 종료 규칙
| 대출 | 보험 이름 | 종료 방법 |
|---|---|---|
| 컨벤셔널 | PMI | 80% 요청, 78% 자동, 늦어도 대출 기간 중간 지점 |
| FHA | MIP | 10% 이상 다운이면 11년, 아니면 대출 기간 전체 (재융자로 없앰) |
| VA | 없음 | 해당 없음 (펀딩피만 1회) |
| USDA | 연간 보증 수수료 | 대출 기간 전체 |
컨벤셔널 PMI의 규칙은 컨벤셔널 론 가이드에, FHA 규칙은 FHA 모기지 보험료 계산기에 자세히 나옵니다.
PMI를 더 빨리 없애는 방법
- 추가 원금 상환하기. 매달 원금을 조금씩 더 갚으면 80% 해지 요청 시점이 앞당겨집니다. 서비서에 추가 금액을 ‘원금 상환(principal)‘으로 처리해 달라고 분명히 표시하세요.
- 목돈으로 한 번에 갚기. 보너스나 세금 환급금으로 잔액을 80% 아래로 낮춘 뒤 해지를 요청할 수 있습니다.
- 재융자 검토하기. 집값이 많이 올랐다면 새 감정으로 재융자해 LTV를 80% 이하로 만들면 PMI 없이 새 대출을 받을 수 있습니다. 다만 재융자 비용과 새 금리를 함께 비교해야 합니다.
- 투자자 규칙 물어보기. Fannie Mae나 Freddie Mac 대출은 법보다 유리한 해지 기준을 두기도 하니 서비서에게 내 대출의 투자자와 조건을 문의하세요.
계산 가정
- 원래 상환 일정대로만 납부하고 추가 상환은 없다고 봅니다.
- 고정금리 대출이며 PMI는 처음 대출 금액에 대한 고정 비율입니다.
- 처음부터 대출이 집값의 80% 이하이면 PMI는 0으로, 납부 횟수도 0으로 표시됩니다.
- 첫 납부부터 개월 수를 세며, 실제 날짜는 첫 납부일에 따라 달라집니다.
자주 하는 실수
- 현재 시세로 계산하는 것. 연방법 기준은 원래 집값입니다.
- 현재 잔액을 대출 금액 칸에 넣는 것. 처음 빌린 금액을 넣어야 일정이 맞습니다.
- 80%가 되면 자동으로 없어진다고 생각하는 것. 80%는 요청해야 하고, 자동 종료는 78%입니다.
- FHA MIP와 혼동하는 것. FHA는 별도 규칙을 따릅니다.
이 추정치의 한계
실제 해지 가능일은 서비서와 대출 투자자의 규칙, 실제 납부 기록에 따라 달라집니다. 클로징 때 받은 PMI 고지서에 예정 해지일이 적혀 있으니 함께 확인하세요. 대출 종류별 차이가 궁금하다면 미국 주택 융자 종류 비교 가이드를 참고하시기 바랍니다.
참고로 2026년 10월 15일 기준 전국 평균 30년 고정 금리는 7.40%였습니다(Freddie Mac). FHA, VA, USDA 금리는 대출기관마다 정하며 이와 다른 경우가 많습니다.출처: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (FRED 제공)
자주 묻는 질문
PMI는 언제 해지할 수 있나요?
대출 잔액이 원래 집값의 80%에 도달할 예정이거나 실제로 도달하면 서면으로 해지를 요청할 수 있습니다. 연체 없이 잘 내 왔어야 하고, 2차 담보 대출이 없어야 하며, 집값이 떨어지지 않았음을 보여 달라는 요청을 받을 수 있습니다.
PMI는 언제 자동으로 끝나나요?
주택소유자보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 잔액이 원래 집값의 78%에 도달하기로 예정된 날에 서비서가 PMI를 종료해야 합니다. 그때 연체 중이라면 연체를 해결한 뒤 종료됩니다.
일정대로 78%가 되지 않으면 어떻게 되나요?
대출 상환 일정의 중간 지점, 예를 들어 30년 대출이면 15년이 지난 다음 달에 PMI가 끝나야 합니다. 잔액이 78%에 도달하지 않았더라도 연체가 없으면 적용됩니다.
원금을 더 갚으면 PMI를 더 빨리 없앨 수 있나요?
80% 해지 요청은 가능합니다. 추가 원금 상환으로 잔액이 일찍 80%가 되면 예정일보다 먼저 요청할 수 있습니다. 다만 78% 자동 종료는 원래 상환 일정을 기준으로 합니다.
집값이 올랐으면 PMI를 없앨 수 있나요?
연방법은 원래 집값을 기준으로 하므로 시세 상승은 반영되지 않습니다. 다만 투자자(Fannie Mae, Freddie Mac 등)가 법보다 유리한 규칙을 두어 새 감정으로 해지를 허용하기도 하니 서비서에 문의해 보세요.
FHA 대출에도 이 계산기를 쓸 수 있나요?
아닙니다. FHA는 PMI가 아닌 MIP를 내며, 10% 이상 다운이면 11년, 아니면 대출 기간 전체라는 HUD 규칙을 따릅니다. FHA 모기지 보험료 계산기를 이용하세요.
원래 집값은 무엇을 기준으로 하나요?
구입 대출이라면 계약 매매가와 클로징 당시 감정가 중 낮은 금액입니다. 재융자를 했다면 재융자 때의 감정가입니다.
서비서가 알려 준 날짜와 왜 다른가요?
서비서는 실제 첫 납부일, 정확한 금리, 지금까지의 추가 상환을 반영합니다. 이 계산기는 첫 납부부터 예정된 납부 횟수를 세므로 추정치로 보고 PMI 고지서를 확인하세요.
출처
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