贷款项目
FHA 房贷保险计算器：算出预付 MIP 和每月 MIP
算出 1.75% 的预付保险费、HUD 给你这笔贷款定的年费率、每月要多付多少，以及这笔保险费要付 11 年还是付到贷款还清。
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FHA 房贷保险
计算结果
用一句话说明
房价 US$350,000，首付 3.5%，30 年 FHA 贷款，基本贷款占房价的 96.5%。预付保险费是 US$5,911（通常加进贷款，贷款变成 US$343,661），每年费率 0.55%，每月约 US$155，要付 30 年。
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关键数字
- 每月 MIP（第一年）US$155
- 预付 MIP（1.75%）US$5,911
- 已付年度 MIPUS$38,308
- 全部 MIP（含预付）US$44,219
- 年度 MIP 结束2056年11月
- 每年 MIP 费率0.55%
- 房贷保险
以表格查看图表
| 年份 | 房贷保险 |
|---|---|
| 年份 1 | US$1,858 |
| 年份 2 | US$1,840 |
| 年份 3 | US$1,821 |
| 年份 4 | US$1,801 |
| 年份 5 | US$1,779 |
| 年份 6 | US$1,756 |
| 年份 7 | US$1,731 |
| 年份 8 | US$1,703 |
| 年份 9 | US$1,674 |
| 年份 10 | US$1,643 |
| 年份 11 | US$1,609 |
| 年份 12 | US$1,572 |
| 年份 13 | US$1,533 |
| 年份 14 | US$1,491 |
| 年份 15 | US$1,445 |
| 年份 16 | US$1,396 |
| 年份 17 | US$1,343 |
| 年份 18 | US$1,286 |
| 年份 19 | US$1,225 |
| 年份 20 | US$1,159 |
| 年份 21 | US$1,088 |
| 年份 22 | US$1,012 |
| 年份 23 | US$930 |
| 年份 24 | US$841 |
| 年份 25 | US$746 |
| 年份 26 | US$643 |
| 年份 27 | US$533 |
| 年份 28 | US$414 |
| 年份 29 | US$286 |
| 年份 30 | US$148 |
对比不同首付
| 情形 | 预付 MIP（1.75%） | 每年 MIP 费率 | 每月 MIP（第一年） | 每年 MIP 要付的年数 | 已付年度 MIP |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.5% | US$5,911 | 0.55% | US$155 | 30 年 | US$38,308 |
| 5% | US$5,819 | 0.5% | US$139 | 30 年 | US$34,284 |
| 10% | US$5,513 | 0.5% | US$131 | 11 年 | US$16,292 |
| 20% | US$4,900 | 0.5% | US$117 | 11 年 | US$14,482 |
逐年保费表
| 年份 | 房贷保险 | 余额 |
|---|---|---|
| 年份 1 · 2026年11月 | US$1,858 | US$334,575 |
| 年份 2 · 2027年11月 | US$1,840 | US$331,157 |
| 年份 3 · 2028年11月 | US$1,821 | US$327,477 |
| 年份 4 · 2029年11月 | US$1,801 | US$323,516 |
| 年份 5 · 2030年11月 | US$1,779 | US$319,251 |
| 年份 6 · 2031年11月 | US$1,756 | US$314,660 |
| 年份 7 · 2032年11月 | US$1,731 | US$309,717 |
| 年份 8 · 2033年11月 | US$1,703 | US$304,396 |
| 年份 9 · 2034年11月 | US$1,674 | US$298,668 |
| 年份 10 · 2035年11月 | US$1,643 | US$292,501 |
| 年份 11 · 2036年11月 | US$1,609 | US$285,861 |
| 年份 12 · 2037年11月 | US$1,572 | US$278,714 |
| 年份 13 · 2038年11月 | US$1,533 | US$271,019 |
| 年份 14 · 2039年11月 | US$1,491 | US$262,735 |
| 年份 15 · 2040年11月 | US$1,445 | US$253,817 |
| 年份 16 · 2041年11月 | US$1,396 | US$244,216 |
| 年份 17 · 2042年11月 | US$1,343 | US$233,880 |
| 年份 18 · 2043年11月 | US$1,286 | US$222,752 |
| 年份 19 · 2044年11月 | US$1,225 | US$210,773 |
| 年份 20 · 2045年11月 | US$1,159 | US$197,876 |
| 年份 21 · 2046年11月 | US$1,088 | US$183,992 |
| 年份 22 · 2047年11月 | US$1,012 | US$169,046 |
| 年份 23 · 2048年11月 | US$930 | US$152,954 |
| 年份 24 · 2049年11月 | US$841 | US$135,631 |
| 年份 25 · 2050年11月 | US$746 | US$116,981 |
| 年份 26 · 2051年11月 | US$643 | US$96,904 |
| 年份 27 · 2052年11月 | US$533 | US$75,289 |
| 年份 28 · 2053年11月 | US$414 | US$52,020 |
| 年份 29 · 2054年11月 | US$286 | US$26,969 |
| 年份 30 · 2055年11月 | US$148 | US$0 |
| 合计 | US$38,308 |
如何使用这个计算器
- 输入购买价格；如果评估价更低，输入评估价。
- 输入首付比例（3.5% 或以上）。
- 选择贷款年限。15 年及以下的贷款保险费率更低。
- 查看预付保险费、每年费率、每月金额和要付多少年。
FHA 贷款允许最低 3.5% 首付，对存款不多、信用分不高的首次购房者很有吸引力。但每一位 FHA 借款人都要付 房贷保险费，英文 Mortgage Insurance Premium，简称 MIP，交给联邦住房管理局（FHA）。MIP 分两部分：一次性的预付保险费，以及每年一笔、按月支付的年保险费。这个 FHA 房贷保险计算器按 HUD 现行费率表把两部分都算出来。
这个 FHA 房贷保险计算器是怎么算的？
先算 基本贷款金额：房价减首付。然后套用 HUD Mortgagee Letter 2023-05 的规则（适用于 2023 年 3 月 20 日及之后分配案件编号的贷款）：
预付 MIP = 基本贷款 × 1.75%
每月 MIP = 基本贷款 × 年费率 ÷ 12
年费率由三个因素决定：贷款年限是否超过 15 年、基本贷款是否超过 $726,200、贷款价值比（LTV，贷款占房价的比例）。付多少年则看一开始的 LTV：90% 或以下付 11 年，超过 90% 付整个贷款期。
| 贷款年限 | 基本贷款金额 | LTV | 年费率 |
|---|---|---|---|
| 超过 15 年 | 不超过 $726,200 | 超过 95% | 0.55% |
| 超过 15 年 | 不超过 $726,200 | 95% 或以下 | 0.50% |
| 超过 15 年 | 超过 $726,200 | 超过 95% / 95% 或以下 | 0.75% / 0.70% |
| 15 年或以下 | 不超过 $726,200 | 超过 90% / 90% 或以下 | 0.40% / 0.15% |
| 15 年或以下 | 超过 $726,200 | 超过 90% / 78%–90% / 78% 或以下 | 0.65% / 0.40% / 0.15% |
计算示例
以下都是假设情况。
示例一：35 万美元的房子，首付 3.5%
- 首付 $350,000 × 3.5% = $12,250，基本贷款 $337,750，LTV 96.5%。
- 预付 MIP：$337,750 × 1.75% ≈ $5,911。加进贷款后，贷款变成约 $343,661。
- 30 年贷款、LTV 超过 95%，年费率 0.55%。
- 每月 MIP：$337,750 × 0.55% ÷ 12 ≈ $154.80。
- LTV 超过 90%，年保险费要付整个贷款期（30 年），除非以后再融资。
如果首付提高到 5%，基本贷款是 $332,500，LTV 正好 95%，年费率降到 0.50%，每月 MIP 约 $138.54，但仍然要付整个贷款期。
示例二：50 万美元的房子，首付 10%
- 基本贷款 $450,000，LTV 90%。
- 预付 MIP：$450,000 × 1.75% = $7,875，加进贷款后约 $457,875。
- 30 年贷款，年费率 0.50%，每月 MIP：$450,000 × 0.50% ÷ 12 = $187.50。
- LTV 正好 90%，所以年保险费只付 11 年。
同样条件改成 15 年贷款，年费率只有 0.15%，每月 MIP 约 $56.25，同样付 11 年。
你的结果代表什么？
最需要关注的门槛是 首付 10%。首付少于 10%，MIP 会伴随整个贷款期；首付 10% 或以上，11 年后就不用付了。另一个门槛是首付 5%：在 30 年贷款里，它把年费率从 0.55% 降到 0.50%。
把每月 MIP 加到月供里，才是 FHA 贷款真正的月供。可以用 房贷计算器 算本金、利息、税和保险（把 PMI 设为 0），再加上这里的 MIP。
影响结果的项目规则
| 对比项 | FHA MIP | 常规贷款 PMI |
|---|---|---|
| 预付费用 | 基本贷款的 1.75% | 一般没有 |
| 每年费用 | 多数情况 0.15%–0.75% | 按信用分和首付定价 |
| 什么时候停止 | 11 年或整个贷款期 | 80% 可申请取消，78% 自动终止 |
| 最低首付 | 3.5%（信用分 580+） | 部分项目 3% |
身份要求很重要：按 HUD Mortgagee Letter 2025-09，2025 年 5 月 25 日及之后的 FHA 案件不再接受非永久居民（如 H1B、L1、OPT、DACA 持有人）。绿卡持有人和美国公民不受这条影响。详细对比请看 FHA 贷款与常规贷款对比指南，身份问题请看 移民美国买房贷款指南。
计算假设
- 使用 HUD Mortgagee Letter 2023-05 的费率表；$726,200 是 ML 2023-05 中区分费率的贷款金额。
- 每月 MIP 用基本贷款计算第一年金额；实际每年会按平均余额重新计算，逐年略降。
- 不考虑 FHA 贷款额度上限，请向贷款机构确认所在县的 FHA 额度。
- 房价若高于评估价，应输入较低的评估价。
常见错误
- 把预付 MIP 当成每年都付。 1.75% 只付一次，通常加进贷款。
- 以为 MIP 会像 PMI 一样自动取消。 首付不足 10% 的 FHA 贷款，MIP 付到贷款还清或再融资为止。
- 忽略预付 MIP 的利息。 加进贷款的预付保险费也要付 30 年的利息。
- 只比较月供。 选 FHA 还是常规贷款，要比较几年内的总成本，以及以后能不能取消保险。
这个估算的局限
这里的结果按 HUD 公布的费率表计算，但实际金额以贷款机构的 Loan Estimate 为准。HUD 可能调整费率，请以最新的 Mortgagee Letter 为准。如果你在 FHA 和常规贷款之间犹豫，或者不确定自己的身份能否申请 FHA，可以找 HUD 认可的住房咨询师免费或低价咨询。
作为参考，截至 2026年10月15日，全国 30 年固定利率平均为 7.40%（Freddie Mac）。FHA、VA 和 USDA 贷款的利率由各贷款机构自行决定，往往有所不同。来源：Freddie Mac 一级抵押贷款市场调查（PMMS），经 FRED 获取
常见问题
2026 年 FHA 房贷保险费是多少？
FHA 收 1.75% 的预付保险费（按基本贷款金额），另外每年收一笔年保险费，分 12 个月付。按 HUD Mortgagee Letter 2023-05，贷款金额不超过 $726,200 的大多数 30 年贷款，首付不足 5% 年费率是 0.55%，首付 5% 或以上是 0.50%。
预付 MIP 可以加进贷款吗？
可以。大多数借款人把 1.75% 的预付保险费加进贷款余额，也可以在过户时用现金付。
FHA 的 MIP 要付多久？
如果一开始的贷款价值比在 90% 或以下（首付 10% 或以上），年保险费付 11 年。首付不足 10%，要付整个贷款期，除非以后再融资换成没有 FHA 保险的贷款。
为什么每月 MIP 会慢慢变少？
年保险费每年按当年的平均贷款余额重新计算，随着你还款余额下降，月付金额也会慢慢减少。这个计算器显示的是第一年的金额。
FHA 的 MIP 比常规贷款的 PMI 贵吗？
要看信用分。信用分较低的人用 FHA 往往更便宜；信用分高、首付 5% 以上的人，常规贷款的 PMI 往往更便宜，而且以后可以取消。可以读 FHA 与常规贷款对比指南。
15 年的 FHA 贷款保险费更低吗？
是的。15 年及以下、贷款不超过 $726,200 的 FHA 贷款，首付 10% 或以上年费率是 0.15%，首付不足 10% 是 0.40%。
持 H1B 或其他工作签证还能申请 FHA 吗？
按 HUD Mortgagee Letter 2025-09，案件编号在 2025 年 5 月 25 日或之后的 FHA 贷款，不再接受非永久居民。持工作签证或 DACA 的买家一般需要考虑常规贷款或非QM 贷款。绿卡持有人仍可申请。
再融资时预付 MIP 能退吗？
如果三年内再融资成新的 FHA 贷款，部分预付保险费可以按递减比例抵扣到新贷款。如果再融资成常规贷款，就没有退款。