Tiền trả góp và lịch trả nợ
Nên thuê nhà hay mua nhà? Máy tính so sánh chi phí thật
So số tiền bạn sẽ trả khi tiếp tục thuê với chi phí thật của việc mua sau khi bán lại, để thấy con đường nào có lợi hơn trong khoảng thời gian của gia đình bạn.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Thuê hay mua nhà
Kết quả
Nói đơn giản
Thuê nhà sẽ tốn khoảng 202.289 US$ trong thời gian bạn ở. Mua nhà tốn khoảng 206.029 US$ sau khi bán căn nhà, lúc đó trị giá khoảng 491.950 US$, và giữ lại 132.312 US$ vốn. Chênh lệch là -3.740 US$: số dương nghĩa là mua có lợi hơn, số âm nghĩa là thuê có lợi hơn.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Mua nhà tiết kiệm được (số âm = thuê có lợi hơn)-3.740 US$
- Tổng tiền thuê202.289 US$
- Chi phí ròng của việc mua206.029 US$
- Vốn trong nhà sau khi bán132.312 US$
- Tổng tiền thuê đã trả
- Chi phí ròng khi mua
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Tổng tiền thuê đã trả | Chi phí ròng khi mua |
|---|---|---|
| Năm 1 | 26.400 US$ | 61.447 US$ |
| Năm 2 | 53.592 US$ | 86.548 US$ |
| Năm 3 | 81.600 US$ | 111.281 US$ |
| Năm 4 | 110.448 US$ | 135.623 US$ |
| Năm 5 | 140.161 US$ | 159.546 US$ |
| Năm 6 | 170.766 US$ | 183.025 US$ |
| Năm 7 | 202.289 US$ | 206.029 US$ |
So sánh mức tăng giá nhà
| Phương án | Tổng tiền thuê | Chi phí ròng của việc mua | Mua nhà tiết kiệm được (số âm = thuê có lợi hơn) | Mua có lợi từ năm |
|---|---|---|---|---|
| 1% | 202.289 US$ | 261.567 US$ | -59.278 US$ | Chưa đạt |
| 3% | 202.289 US$ | 206.029 US$ | -3.740 US$ | Chưa đạt |
| 5% | 202.289 US$ | 143.420 US$ | 58.869 US$ | 4 năm |
Từng năm
| Năm | Tổng tiền thuê đã trả | Chi phí ròng khi mua | Vốn chủ khi bán |
|---|---|---|---|
| Năm 1 | 26.400 US$ | 61.447 US$ | 30.664 US$ |
| Năm 2 | 53.592 US$ | 86.548 US$ | 45.926 US$ |
| Năm 3 | 81.600 US$ | 111.281 US$ | 61.815 US$ |
| Năm 4 | 110.448 US$ | 135.623 US$ | 78.363 US$ |
| Năm 5 | 140.161 US$ | 159.546 US$ | 95.604 US$ |
| Năm 6 | 170.766 US$ | 183.025 US$ | 113.575 US$ |
| Năm 7 | 202.289 US$ | 206.029 US$ | 132.312 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập tiền thuê nhà hiện tại và mức bạn nghĩ nó sẽ tăng mỗi năm.
- Nhập giá nhà, tiền trả trước, lãi suất và thời hạn vay. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần.
- Thêm thuế suất nhà đất, bảo hiểm mỗi năm và ước tính bảo trì.
- Chọn mức thay đổi giá trị nhà mỗi năm và số năm bạn định ở.
- Đọc phần chênh lệch, rồi đổi số năm và mức thay đổi giá trị nhà để thấy khi nào kết quả đảo chiều.
“Nên thuê nhà hay mua nhà?” là câu hỏi mà nhiều gia đình người Việt bàn đi bàn lại trong bữa cơm. Thế hệ cha mẹ thường khuyên “có nhà là có của”, còn con cái lo tiền trả góp quá cao. Cả hai đều có lý. Công cụ này so hai con đường bằng con số: tổng tiền thuê trong thời gian bạn ở, và chi phí ròng của việc mua sau khi bán lại căn nhà.
Điểm quan trọng nhất: tiền trả góp không phải là chi phí của việc mua. Một phần trong đó là tiền để dành dưới dạng vốn trong nhà. Máy tính tách phần đó ra để so cho công bằng.
Máy tính thuê hay mua nhà hoạt động như thế nào?
Phía thuê: cộng tiền thuê 12 tháng mỗi năm, tiền thuê tăng theo mức bạn nhập sau mỗi năm.
Phía mua: cộng mọi khoản bạn chi ra, rồi trừ phần vốn bạn lấy lại khi bán:
Chi phí mua = tiền trả trước + chi phí closing 3% + (vốn và lãi + thuế + bảo hiểm + bảo trì) mỗi năm
Vốn khi bán = giá trị nhà cuối kỳ × (1 − 6% phí bán) − dư nợ còn lại
Chi phí ròng của việc mua = chi phí mua − vốn khi bán
Chênh lệch = tổng tiền thuê − chi phí ròng của việc mua
Vốn và lãi dùng công thức chuẩn M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). Thuế và bảo trì tính trên giá trị nhà của từng năm, nên
tăng theo giá nhà. Số dương nghĩa là mua có lợi hơn; số âm nghĩa là thuê có lợi hơn.
Ví dụ cụ thể
Ví dụ 1: ở bảy năm, giá nhà tăng 3% mỗi năm
Một gia đình đang thuê nhà $2,500 mỗi tháng, tiền thuê tăng 3% mỗi năm. Họ xem căn nhà $450,000, trả trước 10%, vay 30 năm với lãi suất giả định 6.5%, thuế suất 1.1%, bảo hiểm $1,800 mỗi năm, bảo trì 1% và giá nhà tăng giả định 3% mỗi năm.
- Lúc mua: tiền trả trước $45,000 cộng chi phí closing $13,500 = $58,500.
- Vốn và lãi: khoảng $2,560 mỗi tháng trên khoản vay $405,000.
- Sau bảy năm, căn nhà trị giá khoảng $553,443, dư nợ còn khoảng $366,186.
- Vốn khi bán: $553,443 × 94% − $366,186 = khoảng $154,051.
- Chi phí ròng của việc mua: khoảng $204,489. Tổng tiền thuê: khoảng $229,874.
- Chênh lệch: khoảng +$25,385, mua có lợi hơn.
Ví dụ 2: cùng căn nhà, nhưng ở ngắn hơn hoặc giá không tăng
- Chỉ ở ba năm: tổng tiền thuê khoảng $92,727, chi phí ròng của việc mua khoảng $113,531. Chênh lệch khoảng −$20,804, thuê có lợi hơn. Với các giả định này, điểm hòa vốn nằm giữa năm thứ năm và năm thứ sáu.
- Ở bảy năm nhưng giá nhà đứng yên (0%): vốn khi bán chỉ còn khoảng $56,814, chi phí ròng của việc mua lên khoảng $295,465. Chênh lệch khoảng −$65,591, thuê có lợi hơn rõ rệt.
- Ở bảy năm, giá nhà tăng 2%: chênh lệch khoảng −$6,801, gần như hòa.
Kết quả đảo chiều theo số năm ở và giá nhà. Đó là lý do bạn nên thử nhiều kịch bản thay vì tin vào một con số.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Một con số dương lớn qua nhiều kịch bản (giá tăng chậm, giá đứng yên) là dấu hiệu mua nhà khá vững. Nếu mua chỉ thắng khi giá nhà tăng mạnh, quyết định của bạn đang dựa vào điều không ai đảm bảo. Ngoài tiền bạc, hãy nghĩ đến những điều máy tính không đo được: sự ổn định cho con đi học, chỗ cho ông bà ở chung, hay sự linh hoạt khi đổi việc.
Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | Tiền trả trước bạn có thể nhập | Chi phí thêm mà máy tính chưa tính |
|---|---|---|
| Thông thường | 3% trở lên | PMI nếu dưới 20%, đến khi hủy |
| FHA | 3.5% nếu điểm 580 trở lên | MIP trả trước 1.75% và MIP hằng năm |
| VA | 0% | Phí funding fee trừ khi được miễn |
| USDA | 0% | Phí bảo lãnh trả trước và hằng năm |
Trả trước ít giảm chi phí lúc đầu nhưng thêm bảo hiểm khoản vay và dư nợ lớn hơn khi bán. Kiểm tra các chi phí đó bằng máy tính tiền trả góp mua nhà hoặc máy tính MIP FHA. Nếu tiền trả trước là trở ngại chính, bài hỗ trợ tiền trả trước mua nhà giới thiệu các chương trình có thể giúp.
Giả định của máy tính
- Chi phí closing lúc mua là 3% giá nhà; phí bán nhà là 6% giá trị lúc bán.
- Thuế và bảo trì tính theo giá trị nhà mỗi năm; bảo hiểm giữ nguyên.
- Không tính PMI, HOA, tiền lời đầu tư từ tiền trả trước, ảnh hưởng thuế, bảo hiểm người thuê hay chi phí dọn nhà.
- Lãi suất cố định; ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần, không phải lời chào vay.
Những lỗi thường gặp
- So tiền thuê với tiền trả góp. Hai con số này không so trực tiếp được; hãy so tổng chi phí ròng.
- Quên phí bán nhà. Phí môi giới và chi phí bán có thể lấy đi một phần lớn số vốn tích lũy.
- Chỉ thử một mức tăng giá. Hãy thử cả 0% và số âm.
- Đánh giá thấp bảo trì. Mái nhà, máy lạnh, ống nước đều tốn tiền, nhất là nhà cũ.
Giới hạn của con số ước tính
Đây là phép so sánh đơn giản hóa, không phải lời khuyên đầu tư. Tương lai của giá nhà, tiền thuê và lãi suất đều không chắc chắn. Nếu mua nhà có vẻ hợp lý, bước tiếp theo là xem bạn mua được nhà bao nhiêu bằng máy tính khả năng mua nhà. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể giúp gia đình bạn cân nhắc miễn phí hoặc với chi phí thấp.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà hay mua nhà rẻ hơn?
Phụ thuộc chủ yếu vào việc bạn ở bao lâu và giá nhà thay đổi thế nào. Mua nhà có chi phí lớn lúc mua và lúc bán, nên trong vài năm đầu thuê thường rẻ hơn, còn ở lâu hơn thì mua có thể có lợi nếu nhà giữ được giá.
Phải ở bao lâu thì mua nhà mới đáng?
Đủ lâu để bù chi phí closing lúc mua và chi phí lúc bán. Trong ví dụ của chúng tôi, mua nhà thua sau ba năm nhưng thắng sau bảy năm. Hãy đổi ô số năm để tìm điểm hòa vốn của riêng bạn.
Vì sao tiền trả góp không phải là chi phí của việc mua?
Một phần mỗi kỳ trả là trả bớt nợ gốc, phần này trở lại với bạn thành vốn khi bán nhà. Máy tính cộng mọi khoản bạn trả, rồi trừ đi phần vốn bạn giữ lại sau phí bán, để ra chi phí ròng thật.
Nên nhập mức thay đổi giá nhà bao nhiêu?
Không ai đoán trước được. Hãy thử một mức thận trọng, một mức trung bình và 0 hoặc số âm. Nếu mua nhà chỉ thắng khi giá tăng mạnh, hãy xem đó là dấu hiệu cảnh báo.
Máy tính có tính tiền lãi nếu đem tiền trả trước đi đầu tư không?
Không. Máy tính không tính khoản lời bạn có thể kiếm được nếu đầu tư tiền trả trước trong lúc thuê nhà, điều này sẽ nghiêng một chút về phía thuê. Nó cũng không tính các ảnh hưởng về thuế.
Có tính PMI hay phí HOA không?
Không. Nếu trả trước dưới 20% với vay thông thường, hãy tính PMI bằng máy tính tiền trả góp, và nhớ cộng phí HOA. Cả hai đều làm chi phí mua tăng lên.
Gia đình nhiều thế hệ ở chung thì nên tính thế nào?
Nhập tổng tiền thuê mà cả nhà đang trả và căn nhà đủ rộng cho mọi người. Ở chung thường giúp chia tiền thuê hoặc tiền nhà, nhưng máy tính chỉ so tổng chi phí; việc chia giữa các thành viên là chuyện riêng của gia đình.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
- Types of Mortgage Loans Compared: Which Mortgage Is Right for You? (bằng tiếng Anh)
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- Bảng trả nợ Xem mỗi lần trả tiền nhà được chia giữa tiền lãi và tiền gốc ra sao, số dư giảm nhanh hay chậm, và cả khoản vay tốn bao nhiêu tiền lãi trong suốt thời hạn.
- Trả thêm tiền gốc Tính xem một khoản trả thêm cố định vào tiền gốc mỗi tháng rút ngắn khoản vay bao lâu và tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi, để bạn so với những cách dùng tiền khác.