Tiền trả góp và lịch trả nợ
Trả thêm tiền gốc vay mua nhà: tiết kiệm bao nhiêu lãi và bao nhiêu năm
Tính xem một khoản trả thêm cố định vào tiền gốc mỗi tháng rút ngắn khoản vay bao lâu và tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi, để bạn so với những cách dùng tiền khác.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Trả thêm tiền gốc
Kết quả
Nói đơn giản
Trả thêm 200 US$ mỗi tháng cho khoản vay 320.000 US$ với lãi suất 7,4% nâng tiền gốc và lãi lên 2.416 US$, trả xong nợ sau 277 tháng (23 năm 1 tháng) thay vì hết thời hạn, cắt bớt 83 tháng (6 năm 11 tháng) và tiết kiệm khoảng 130.522 US$ tiền lãi.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tiền lãi tiết kiệm được130.522 US$
- Số lần trả được cắt bớt83 tháng (6 năm 11 tháng)
- Ngày trả hết nợthg 11 2049
- Trả hết nếu không trả thêmthg 10 2056
- Tiền gốc và lãi mới mỗi tháng2.416 US$
- Không trả thêm
- Có trả thêm
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Không trả thêm | Có trả thêm |
|---|---|---|
| Năm 1 | 316.992 US$ | 314.509 US$ |
| Năm 2 | 313.754 US$ | 308.597 US$ |
| Năm 3 | 310.267 US$ | 302.233 US$ |
| Năm 4 | 306.514 US$ | 295.382 US$ |
| Năm 5 | 302.474 US$ | 288.006 US$ |
| Năm 6 | 298.124 US$ | 280.065 US$ |
| Năm 7 | 293.441 US$ | 271.516 US$ |
| Năm 8 | 288.399 US$ | 262.313 US$ |
| Năm 9 | 282.972 US$ | 252.405 US$ |
| Năm 10 | 277.129 US$ | 241.739 US$ |
| Năm 11 | 270.838 US$ | 230.256 US$ |
| Năm 12 | 264.066 US$ | 217.894 US$ |
| Năm 13 | 256.776 US$ | 204.585 US$ |
| Năm 14 | 248.927 US$ | 190.258 US$ |
| Năm 15 | 240.478 US$ | 174.833 US$ |
| Năm 16 | 231.381 US$ | 158.228 US$ |
| Năm 17 | 221.588 US$ | 140.351 US$ |
| Năm 18 | 211.046 US$ | 121.106 US$ |
| Năm 19 | 199.696 US$ | 100.387 US$ |
| Năm 20 | 187.477 US$ | 78.082 US$ |
| Năm 21 | 174.323 US$ | 54.069 US$ |
| Năm 22 | 160.162 US$ | 28.217 US$ |
| Năm 23 | 144.916 US$ | 387 US$ |
| Năm 24 | 128.503 US$ | 0 US$ |
| Năm 25 | 110.834 US$ | — |
| Năm 26 | 91.811 US$ | — |
| Năm 27 | 71.333 US$ | — |
| Năm 28 | 49.286 US$ | — |
| Năm 29 | 25.552 US$ | — |
| Năm 30 | 0 US$ | — |
So sánh các phương án
| Phương án | Số tháng để trả hết | Tổng tiền lãi | Ngày trả hết nợ | Tiền lãi tiết kiệm được |
|---|---|---|---|---|
| Không trả thêm | 360 tháng (30 năm 0 tháng) | 477.622 US$ | thg 10 2056 | 0 US$ |
| Có trả thêm | 277 tháng (23 năm 1 tháng) | 347.099 US$ | thg 11 2049 | 130.522 US$ |
| Trả hai tuần một lần | 281 tháng (23 năm 5 tháng) | 354.169 US$ | thg 3 2050 | 123.452 US$ |
| Cùng số tiền, mỗi năm một lần | 279 tháng (23 năm 3 tháng) | 351.989 US$ | thg 1 2050 | 125.632 US$ |
Lịch trả nợ
| Năm | Tiền trả (P&I + thêm) | Tiền gốc | Tiền lãi | Trả thêm | Dư nợ | Tổng lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Năm 1 · thg 11 2026 | 28.987 US$ | 5.491 US$ | 23.496 US$ | 2.400 US$ | 314.509 US$ | 23.496 US$ |
| Năm 2 · thg 11 2027 | 28.987 US$ | 5.912 US$ | 23.076 US$ | 2.400 US$ | 308.597 US$ | 46.572 US$ |
| Năm 3 · thg 11 2028 | 28.987 US$ | 6.364 US$ | 22.623 US$ | 2.400 US$ | 302.233 US$ | 69.195 US$ |
| Năm 4 · thg 11 2029 | 28.987 US$ | 6.851 US$ | 22.136 US$ | 2.400 US$ | 295.382 US$ | 91.331 US$ |
| Năm 5 · thg 11 2030 | 28.987 US$ | 7.376 US$ | 21.611 US$ | 2.400 US$ | 288.006 US$ | 112.943 US$ |
| Năm 6 · thg 11 2031 | 28.987 US$ | 7.941 US$ | 21.047 US$ | 2.400 US$ | 280.065 US$ | 133.989 US$ |
| Năm 7 · thg 11 2032 | 28.987 US$ | 8.549 US$ | 20.439 US$ | 2.400 US$ | 271.516 US$ | 154.428 US$ |
| Năm 8 · thg 11 2033 | 28.987 US$ | 9.203 US$ | 19.784 US$ | 2.400 US$ | 262.313 US$ | 174.212 US$ |
| Năm 9 · thg 11 2034 | 28.987 US$ | 9.908 US$ | 19.080 US$ | 2.400 US$ | 252.405 US$ | 193.292 US$ |
| Năm 10 · thg 11 2035 | 28.987 US$ | 10.666 US$ | 18.321 US$ | 2.400 US$ | 241.739 US$ | 211.613 US$ |
| Năm 11 · thg 11 2036 | 28.987 US$ | 11.483 US$ | 17.504 US$ | 2.400 US$ | 230.256 US$ | 229.117 US$ |
| Năm 12 · thg 11 2037 | 28.987 US$ | 12.362 US$ | 16.625 US$ | 2.400 US$ | 217.894 US$ | 245.743 US$ |
| Năm 13 · thg 11 2038 | 28.987 US$ | 13.309 US$ | 15.679 US$ | 2.400 US$ | 204.585 US$ | 261.421 US$ |
| Năm 14 · thg 11 2039 | 28.987 US$ | 14.328 US$ | 14.660 US$ | 2.400 US$ | 190.258 US$ | 276.081 US$ |
| Năm 15 · thg 11 2040 | 28.987 US$ | 15.424 US$ | 13.563 US$ | 2.400 US$ | 174.833 US$ | 289.644 US$ |
| Năm 16 · thg 11 2041 | 28.987 US$ | 16.605 US$ | 12.382 US$ | 2.400 US$ | 158.228 US$ | 302.026 US$ |
| Năm 17 · thg 11 2042 | 28.987 US$ | 17.877 US$ | 11.111 US$ | 2.400 US$ | 140.351 US$ | 313.137 US$ |
| Năm 18 · thg 11 2043 | 28.987 US$ | 19.245 US$ | 9.742 US$ | 2.400 US$ | 121.106 US$ | 322.879 US$ |
| Năm 19 · thg 11 2044 | 28.987 US$ | 20.719 US$ | 8.268 US$ | 2.400 US$ | 100.387 US$ | 331.147 US$ |
| Năm 20 · thg 11 2045 | 28.987 US$ | 22.305 US$ | 6.682 US$ | 2.400 US$ | 78.082 US$ | 337.829 US$ |
| Năm 21 · thg 11 2046 | 28.987 US$ | 24.013 US$ | 4.974 US$ | 2.400 US$ | 54.069 US$ | 342.804 US$ |
| Năm 22 · thg 11 2047 | 28.987 US$ | 25.851 US$ | 3.136 US$ | 2.400 US$ | 28.217 US$ | 345.940 US$ |
| Năm 23 · thg 11 2048 | 28.987 US$ | 27.831 US$ | 1.157 US$ | 2.400 US$ | 387 US$ | 347.097 US$ |
| Năm 24 · thg 11 2049 | 389 US$ | 387 US$ | 2 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 347.099 US$ |
| Tổng cộng | 667.099 US$ | 320.000 US$ | 347.099 US$ | 55.200 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập số tiền vay và lãi suất.
- Chọn thời hạn vay.
- Nhập số tiền bạn có thể trả thêm vào gốc mỗi tháng.
- Đọc tiền lãi tiết kiệm và số lần trả được cắt bớt, rồi thử vài con số khác để tìm mức hợp với ngân sách.
Trả nhiều hơn một chút so với khoản trả bắt buộc là một trong những cách đơn giản nhất để giảm chi phí vay mua nhà. Mỗi đô la trả thêm đi thẳng vào tiền gốc, nên nó không còn bị tính lãi trong suốt phần còn lại của khoản vay. Công cụ trả thêm tiền gốc vay mua nhà này cho bạn thấy chính xác một khoản trả thêm cố định mỗi tháng tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi và cắt bớt bao nhiêu lần trả.
Với các gia đình làm tiệm hay buôn bán, thu nhập có tháng cao tháng thấp. Bạn có thể dùng công cụ này để chọn một con số trả thêm vừa sức trong cả những tháng ít khách, rồi trả thêm nhiều hơn khi mùa đông khách.
Máy tính trả thêm tiền gốc hoạt động thế nào?
Máy tính lập hai bảng trả nợ song song. Bảng thứ nhất là khoản vay bình thường. Bảng thứ hai cộng cùng một khoản trả thêm vào tiền gốc mỗi tháng. Khoản trả bình thường dùng công thức chuẩn:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia 12, và n là số lần trả. Mỗi tháng trong bảng thứ hai:
Số dư mới = số dư − (M + tiền trả thêm − số dư × r)
Máy dừng lại khi số dư về 0, rồi so hai bảng:
- Tiền lãi tiết kiệm = tổng lãi không trả thêm − tổng lãi có trả thêm
- Số lần trả được cắt = số lần trả ban đầu − số lần trả mới
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: trả thêm $200 cho khoản vay 30 năm
Giả định khoản vay $320,000 với lãi suất giả định 6.5% trong 30 năm.
- Khoản trả bắt buộc: khoảng $2,023 tiền gốc và lãi.
- Không trả thêm: 360 lần trả, tổng tiền lãi khoảng $408,142.
- Trả thêm $200 mỗi tháng (tổng khoảng $2,223): khoản vay hết sau 281 lần trả.
- Kết quả: cắt được 79 lần trả (khoảng 6.6 năm) và tiết kiệm khoảng $105,429 tiền lãi.
Nếu trả thêm $500 mỗi tháng, khoản vay hết sau 216 lần trả (18 năm), cắt 144 lần trả và tiết kiệm khoảng $185,552.
Ví dụ 2: trả thêm $300 cho khoản vay 15 năm
Giả định khoản vay $250,000, lãi giả định 6%, thời hạn 15 năm.
- Khoản trả bắt buộc: khoảng $2,110 tiền gốc và lãi.
- Trả thêm $300 mỗi tháng: khoản vay hết sau 147 lần trả thay vì 180.
- Kết quả: cắt 33 lần trả và tiết kiệm khoảng $26,387 tiền lãi.
Số tiền tiết kiệm nhỏ hơn ví dụ 1, vì khoản vay 15 năm vốn đã tốn ít tiền lãi. Trả thêm có tác dụng mạnh nhất khi lãi suất cao, thời hạn dài và bạn bắt đầu sớm.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Tiền lãi tiết kiệm là số tiền bạn không phải trả cho bên cho vay nếu giữ khoản vay đến khi trả hết. Nếu bạn bán nhà hoặc refinance sớm hơn, phần tiết kiệm thật sẽ nhỏ hơn, nhưng số dư lúc đó sẽ thấp hơn, nên bạn nhận về nhiều tiền hơn khi bán.
Cách nghĩ đơn giản: trả thêm vào gốc giống như một khoản đầu tư có lời chắc chắn bằng lãi suất khoản vay. Nếu khoản vay có lãi 7%, mỗi đô la trả thêm “kiếm” 7% mỗi năm mà không có rủi ro thị trường. Nhưng tiền đã trả vào nhà thì khó lấy ra lại; muốn lấy ra, bạn thường phải bán nhà, refinance hoặc vay thế chấp lần hai.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
| Loại vay | Trả thêm có được không? | Điều cần biết |
|---|---|---|
| Vay thông thường | Có, thường không phạt | Giúp đến mốc 80% để xin hủy PMI sớm hơn |
| FHA | Có, không phạt trả sớm | Không làm MIP hằng năm hết sớm hơn; MIP tùy tiền trả trước ban đầu |
| VA | Có, không phạt trả sớm | Không có bảo hiểm hằng tháng để bỏ |
| USDA | Có | Phí hằng năm vẫn tính theo quy định chương trình |
| Non-QM | Tùy hợp đồng | Một số khoản vay, nhất là nhà cho thuê, có phạt trả sớm |
Quy định liên bang về Qualified Mortgage hạn chế phạt trả nợ sớm ở phần lớn khoản vay mua nhà để ở. Khoản vay non-QM, như vay sao kê ngân hàng cho người tự kinh doanh, có thể có điều khoản khác, nên hãy đọc kỹ giấy tờ.
Giả định
- Lãi suất cố định suốt thời hạn.
- Tiền trả thêm giống nhau mỗi tháng, bắt đầu từ lần trả đầu tiên, và đi hết vào tiền gốc.
- Không có phạt trả nợ sớm và không phí cho việc trả thêm.
- Thuế nhà, bảo hiểm và bảo hiểm khoản vay không được tính.
Lỗi thường gặp
- Không ghi rõ tiền trả thêm là vào gốc. Một số công ty thu nợ giữ tiền thừa lại cho kỳ sau thay vì giảm gốc.
- Rút hết tiền dự phòng để trả thêm. Tiền trong nhà không dùng được khi tiệm đóng cửa vài tháng hay có người ốm. Hãy giữ quỹ khẩn cấp trước.
- Trả thêm khi còn nợ lãi cao. Trả nợ thẻ tín dụng lãi 20% trước thường có lợi hơn trả thêm tiền nhà.
- Nghĩ rằng trả thêm làm giảm khoản trả tháng sau. Khoản trả bắt buộc giữ nguyên; chỉ thời hạn ngắn lại.
Giới hạn của ước tính này
Công ty thu nợ có thể áp tiền trả thêm vào ngày khác với ngày bạn trả, và tính lãi theo cách riêng, nên kết quả thật có thể lệch đôi chút. Công cụ này không biết tình hình thuế của bạn, ví dụ phần lãi được khấu trừ nếu bạn khai thuế theo từng mục. Nếu bạn đang cân nhắc giữa trả thêm, refinance hay đầu tư, một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận hoặc người làm thuế của bạn có thể giúp xem toàn bộ bức tranh tài chính. Để so với việc đổi sang khoản vay mới, dùng máy tính hòa vốn refinance.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Trả thêm tiền gốc có thật sự tiết kiệm tiền không?
Có. Mỗi đô la trả thêm vào gốc sẽ không bị tính lãi trong suốt phần còn lại của khoản vay. Với khoản vay $320,000, 30 năm, lãi giả định 6.5%, trả thêm $200 mỗi tháng tiết kiệm khoảng $105,000 tiền lãi và trả xong sớm khoảng 6.6 năm.
Trả thêm có làm giảm tiền trả hằng tháng không?
Không. Với khoản vay lãi cố định thông thường, khoản trả bắt buộc giữ nguyên; khoản vay chỉ kết thúc sớm hơn. Một số công ty thu nợ có dịch vụ recast, tính lại khoản trả thấp hơn sau khi bạn trả một số tiền lớn, thường có tính phí.
Làm sao chắc chắn tiền trả thêm đi vào gốc?
Ghi rõ là tiền trả thêm vào gốc (additional principal) trên hệ thống trả tiền của công ty thu nợ hoặc trên phiếu trả tiền. Sau đó kiểm tra bản sao kê tháng sau để chắc số dư đã giảm đúng số tiền đó.
Trả hết nợ sớm có bị phạt không?
Phần lớn khoản vay mua nhà không có phạt trả nợ sớm, và luật liên bang hạn chế khoản phạt này. Một số khoản vay vẫn có, nhất là trong vài năm đầu. Hãy đọc giấy tờ vay hoặc hỏi công ty thu nợ trước khi bắt đầu.
Nên trả thêm tiền nhà hay đem tiền đi đầu tư?
Trả thêm cho bạn một mức lời chắc chắn bằng đúng lãi suất khoản vay. Nhiều người trước hết lập quỹ khẩn cấp, trả hết nợ lãi cao như thẻ tín dụng và nhận đủ phần đóng góp hưu trí của chủ, rồi mới quyết định dựa trên lãi suất và mức chịu rủi ro.
Trả thêm có giúp bỏ PMI sớm hơn không?
Có. Với vay thông thường, bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị nhà ban đầu, và trả thêm giúp bạn đến mốc đó nhanh hơn.
Trả nửa tháng một lần có giống trả thêm không?
Gần giống. Trả nửa khoản mỗi hai tuần cộng lại thành 13 lần trả đầy đủ mỗi năm thay vì 12. Lấy một lần trả chia 12 rồi nhập làm tiền trả thêm hằng tháng để thấy hiệu quả tương tự.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
- Types of Mortgage Loans Compared: Which Mortgage Is Right for You? (bằng tiếng Anh)
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- Thuê hay mua nhà So số tiền bạn sẽ trả khi tiếp tục thuê với chi phí thật của việc mua sau khi bán lại, để thấy con đường nào có lợi hơn trong khoảng thời gian của gia đình bạn.
- Bảng trả nợ Xem mỗi lần trả tiền nhà được chia giữa tiền lãi và tiền gốc ra sao, số dư giảm nhanh hay chậm, và cả khoản vay tốn bao nhiêu tiền lãi trong suốt thời hạn.