提前还房贷计算器：每月多还一点能省多少利息

在规定月供之外每月多还一点，是降低房贷总成本最简单的方法之一。多还的每一美元都直接还本金，从此不再产生利息。这个提前还房贷计算器会算出每月固定多还一笔钱，到底能省多少利息、少还多少期。

这个提前还房贷计算器是怎么算的？

计算器同时生成两张摊销表：第一张是正常还款，第二张是每月在月供之外多还同样一笔本金。正常月供用标准公式计算：

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P是贷款额，r是年利率除以12，n是还款期数。第二张表每个月这样推算：

新余额 = 余额 − (M + 额外金额 − 余额 × r)

直到余额归零。然后比较两张表：

• 省下的利息 = 不多还的总利息 − 多还后的总利息
• 少还的期数 = 原还款期数 − 新还款期数

计算示例

示例一：30年期贷款每月多还$200

假设贷款$320,000，假设年利率6.5%，期限30年。

1. 正常本息：每月约**$2,023**，360期总利息约$408,142。
2. 每月多还$200，每月总还款约**$2,223**。
3. 贷款在第281期就还清，而不是360期，少还79期（约6年7个月）。
4. 总利息降到约$302,714，省下约**$105,429**。

在281个月里，这位借款人一共多还了约$56,200，换来约$105,400的利息节省。如果把额外金额提高到每月$500，贷款216期（18年）还清，少还144期，省下约**$185,552**利息。

示例二：20年期贷款每月多还$300

另一位借款人贷款$250,000，假设年利率7%，期限20年，正常本息每月约**$1,938**，全期利息约$215,179。

1. 每月多还$300，每月总还款约$2,238。
2. 贷款在第182期还清，少还58期（约4年10个月）。
3. 省下利息约**$59,479**。

期限越短，本来要付的利息就越少，可省的空间也越小。多还本金在长期贷款和贷款前几年效果最大，因为这时余额和利息都最高。

计算结果说明了什么？

可以把省下的利息看成一个等于房贷利率的确定回报。在假设利率6.5%下，多还的每一美元相当于“赚”6.5%。把它和其他用途比一比：

还进房子里的钱只能通过卖房、再融资或用房屋净值借款才能拿回来，所以先留够现金。

每月多还还是每两周还一次？

有些家庭用“每两周还半个月供”的方法：一年有52周，等于每年还了26个半月供，也就是13个整月供，相当于每年多还一个月的月供。效果和每月多还月供的十二分之一差不多。以示例一为例，每月多还约$169，就相当于这种还法。需要注意的是，有些服务商对两周还款收取设置费，或者把钱先存起来、到月底才入账，所以直接每月多还一笔本金，通常更简单、更透明。

哪些项目规则会改变结果？

• 提前还款罚金。大多数住房贷款允许随时多还。联邦规则禁止很多贷款收取罚金，对其他贷款设了上限，但部分贷款，包括很多以商业用途发放的出租房贷款，仍可能收取。
• PMI。常规贷款多还本金，会让余额降到原房价80%的月份提前，到时就可以申请取消PMI。
• FHA的MIP。首付不足10%时，FHA年度保险付满全期，多还本金不能让它停止，再融资成常规贷款才行。详见FHA贷款和常规贷款区别指南。
• 浮动利率贷款。多还本金同样会减少余额，但每次调整后月供会变，最终节省多少取决于未来利率。

还要考虑税务因素。如果您逐项扣除房贷利息，多还本金后可抵扣的利息会变少，实际省下的钱会比计算器显示的略低；如果您使用标准扣除，就没有这个影响。具体情况请咨询税务专业人士。另外，有些家庭在孩子上大学、换房或回国前需要一大笔现金，提前规划好这些支出，再决定每月多还多少，比一时冲动多还更稳妥。

计算假设

• 全期固定利率，从第一期开始每月多还同样的金额。
• 额外金额全部用于还本金。
• 不重新摊销，所以规定月供不变。
• 地税、保险和房贷保险没有计入，因为多还本金不会改变它们（只会让PMI更早停）。

常见错误

• 付款时不注明用途。如果服务商把多付的钱当作提前支付的下一期月供，本金不会马上减少。请注明“仅用于本金”。
• 把存款掏空。房屋净值在急用时很难拿出来。
• 忽略利率更高的欠款。一边多还房贷、一边背着信用卡欠款，通常是在亏钱。
• 以为月供会变低。月供不变，变的只是还清的日期。

这个估算的局限

实际能省多少，取决于您从什么时候开始、能否一直坚持，以及会不会先卖房或再融资。如果您打算七年后搬家，与其看全期利息，不如用房贷摊销表计算器看看那时还欠多少。开始之前请先确认贷款文件里有没有提前还款罚金；如果在多还房贷和其他目标之间拿不定主意，可以咨询HUD认证的住房咨询顾问。