예산과 대출 자격
LTV 계산기: 주택담보대출비율과 CLTV, 내 집 지분 계산
집 가치와 대출 금액을 넣으면 LTV와 CLTV, 내 지분(equity)이 얼마인지 바로 보여 드립니다. PMI, 리파이낸스, HELOC을 생각할 때 가장 먼저 보는 숫자입니다.
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LTV
계산 결과
쉽게 풀어 보면
집 가치가 US$400,000이고 첫 번째 모기지가 US$340,000이면 LTV는 85%입니다. 다른 대출 US$0까지 더한 CLTV는 85%이며, 내 지분은 US$60,000입니다.
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주요 수치
- LTV85%
- CLTV (합산 LTV)85%
- 내 집 지분US$60,000
- 80%까지 갚아야 할 금액US$20,000
- 78%까지 갚아야 할 금액US$28,000
- 첫 번째 모기지 금액US$340,00085%
- 내 집 지분US$60,00015%
차트를 표로 보기
| CLTV (합산 LTV) | |
|---|---|
| 내 입력값 | 85% |
| Conventional 97% | 97% |
| FHA 96.5% | 96.5% |
| PMI 80% | 80% |
주택 가치가 바뀐다면
| 시나리오 | 집 가치 (구입가 또는 감정가) | LTV | CLTV (합산 LTV) | 내 집 지분 |
|---|---|---|---|---|
| -10% | US$360,000 | 94.44% | 94.44% | US$20,000 |
| 내 입력값 | US$400,000 | 85% | 85% | US$60,000 |
| +10% | US$440,000 | 77.27% | 77.27% | US$100,000 |
계산기 사용 방법
- 집 가치를 입력합니다. 구입 중이면 구입가와 감정가 중 낮은 금액을 씁니다.
- 첫 번째 모기지 금액 또는 현재 잔액을 넣습니다.
- 두 번째 대출이나 HELOC이 있으면 그 금액을 넣습니다.
- LTV와 CLTV가 80%, 90%, 95% 같은 기준선과 비교해 어디에 있는지 확인합니다.
미국 모기지에서 LTV(주택담보대출비율) 는 거의 모든 결정의 출발점입니다. PMI를 낼지, FHA MIP가 언제 끝날지, 리파이낸스나 HELOC이 가능한지, 금리를 얼마나 받을지가 모두 이 비율에 걸려 있습니다. 한국의 LTV 규제와 개념은 같지만, 미국에서는 정부가 일률적으로 정하기보다 대출 종류와 프로그램마다 기준선이 다릅니다. 이 LTV 계산기는 LTV와 두 번째 대출까지 포함한 CLTV, 그리고 내 집 지분을 한 번에 계산해 드립니다.
LTV 계산기는 어떻게 계산하나요?
계산은 간단한 나눗셈입니다.
LTV = 첫 번째 모기지 ÷ 집 가치 × 100
CLTV = (첫 번째 모기지 + 두 번째 대출) ÷ 집 가치 × 100
지분 = 집 가치 − 첫 번째 모기지 − 두 번째 대출
집을 살 때 LTV는 100%에서 다운페이먼트 비율을 뺀 값과 같습니다. 10% 다운이면 LTV 90%, 20% 다운이면 80%입니다. 이미 가진 집이라면 현재 잔액과 최근 감정가로 계산합니다. 대출기관은 구입 시 구입가와 감정가 중 낮은 금액을 집 가치로 씁니다.
계산 예시
예시 1: 40만 달러 집, 34만 달러 대출
가정: 집 가치 $400,000, 첫 번째 모기지 $340,000, 두 번째 대출 없음.
- LTV: $340,000 ÷ $400,000 × 100 = 85%
- CLTV: 두 번째 대출이 없으므로 똑같이 85%
- 지분: $400,000 − $340,000 = $60,000
컨벤셔널 론이라면 LTV가 80%를 넘으므로 PMI가 붙습니다. 원금을 $20,000 더 갚아 $320,000이 되면 LTV가 80%가 되어 PMI 해지를 요청할 수 있습니다.
예시 2: 첫 번째 모기지에 HELOC 추가
가정: 집 가치 $500,000, 첫 번째 모기지 잔액 $400,000, HELOC $50,000.
- LTV: $400,000 ÷ $500,000 × 100 = 80%
- CLTV: ($400,000 + $50,000) ÷ $500,000 × 100 = 90%
- 지분: $500,000 − $400,000 − $50,000 = $50,000
첫 번째 모기지만 보면 LTV 80%로 여유가 있어 보이지만, HELOC까지 더하면 CLTV가 90%입니다. 리파이낸스나 추가 대출을 심사할 때 대출기관은 이 CLTV를 기준으로 봅니다.
결과는 어떻게 읽어야 하나요?
| LTV | 의미 |
|---|---|
| 80% 이하 | 컨벤셔널 론에서 PMI가 붙지 않는 구간, 보통 금리 조건도 좋아짐 |
| 80% 초과 ~ 90% | 컨벤셔널 PMI 필요, FHA는 10% 이상 다운이라 MIP가 11년 뒤 종료 |
| 90% 초과 ~ 95% | PMI 요율이 높아지는 경우가 많음 |
| 95% 초과 ~ 97% | 일부 컨벤셔널 3% 다운 프로그램 구간 |
| 96.5% | FHA 최소 다운(3.5%) 기준, 크레딧 580점 이상 |
LTV가 낮을수록 대출기관의 위험이 줄어 금리와 보험료가 유리해지는 경향이 있습니다. 같은 집이라도 LTV를 85%에서 80%로 낮추면 PMI가 사라져 월 납부액이 크게 달라질 수 있습니다. 원금이 80%에 닿는 시점은 PMI 해지 시기 계산기로 확인하세요.
대출 종류에 따라 달라지는 점
| 대출 종류 | 최대 LTV(구입, 일반적인 경우) | LTV와 연결된 규칙 |
|---|---|---|
| 컨벤셔널 | 일부 프로그램 97% | 80% 초과 시 PMI, 80%에서 해지 요청, 78%에서 자동 종료 |
| FHA | 96.5% (크레딧 580점 이상) | LTV 90% 이하이면 MIP 11년, 초과면 대출 기간 전체 |
| VA | 100% (다운 없음) | 다운 5%, 10% 이상이면 펀딩피 낮아짐 |
| 점보, Non-QM | 대출기관이 정함 | 보통 컨벤셔널보다 낮은 LTV 요구 |
Fannie Mae는 대출 목적, 주택 유형, 유닛 수에 따라 최대 LTV와 CLTV를 표로 정해 두고 있으며, 투자용 주택과 캐시아웃 리파이낸스는 상한이 더 낮습니다. 컨벤셔널 기준은 컨벤셔널 론 가이드에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
LTV를 낮추는 방법
LTV가 기준선 바로 위에 걸려 있다면 아래 방법으로 낮출 수 있습니다.
- 다운페이먼트를 늘립니다. 예시 1에서 $20,000을 더 내면 LTV가 85%에서 80%가 됩니다.
- 원금을 추가 상환합니다. 이미 가진 집이라면 모기지 추가 상환 계산기로 80% 도달 시점을 앞당기는 효과를 볼 수 있습니다.
- 새 감정을 받습니다. 집값이 올랐거나 리모델링을 했다면 감정가가 높아져 LTV가 내려갈 수 있습니다. 감정비는 본인이 부담하는 경우가 많습니다.
- 두 번째 대출을 줄이거나 정리합니다. CLTV가 문제라면 HELOC 한도를 줄이는 것도 방법입니다.
계산 가정
- 집 가치는 입력한 값을 그대로 씁니다. 실제로는 대출기관의 감정가가 기준입니다.
- 두 번째 대출은 현재 잔액이 아니라 HELOC 전체 한도로 계산하는 대출기관도 있습니다.
- FHA 선불 MIP나 VA 펀딩피를 대출에 포함하면 LTV가 조금 높아질 수 있습니다.
자주 하는 실수
- 시세를 감정가로 착각하는 것. 온라인 추정 시세가 감정가와 다를 수 있습니다.
- HELOC을 빼먹는 것. 사용하지 않은 한도도 CLTV에 포함하는 기관이 있습니다.
- 원래 집값과 현재 가치를 혼동하는 것. PMI 자동 종료(78%)는 원래 집값 기준입니다.
- 지분을 현금으로 착각하는 것. 팔 때 비용이 빠지고, 꺼내 쓰려면 대출을 새로 받아야 합니다.
이 추정치의 한계
이 계산기는 입력한 숫자로 비율만 계산합니다. 실제 대출 심사에서는 감정가, 대출 목적, 주택 유형, 크레딧 점수에 따라 허용 LTV와 금리가 달라집니다. 정확한 기준은 대출기관에 확인하시고, 비자 소지자는 영주권·비자 소지자 모기지 가이드에서 추가 조건을 살펴보세요. 필요하면 HUD 인증 주택 상담사에게 무료 또는 저렴한 비용으로 상담을 받을 수 있습니다.
참고로 2026년 10월 15일 기준 전국 평균 30년 고정 금리는 7.40%였습니다(Freddie Mac). FHA, VA, USDA 금리는 대출기관마다 정하며 이와 다른 경우가 많습니다.출처: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (FRED 제공)
자주 묻는 질문
LTV가 무엇인가요?
주택담보대출비율(Loan-to-Value)로, 대출 금액을 집 가치로 나눈 비율입니다. $400,000 집에 $340,000을 빌리면 LTV는 85%입니다. 다운페이먼트 비율을 100%에서 뺀 값과 같습니다.
CLTV는 LTV와 어떻게 다른가요?
CLTV(합산 LTV)는 첫 번째 모기지에 두 번째 모기지와 HELOC 같은 다른 담보 대출까지 더해 집 가치로 나눈 비율입니다. 두 번째 대출이 있으면 대출기관은 LTV와 CLTV를 모두 봅니다.
LTV 80%가 왜 중요한가요?
컨벤셔널 론은 LTV가 80%를 넘으면 보통 PMI를 내야 합니다. 원금을 갚아 원래 집값 기준 80%가 되면 PMI 해지를 요청할 수 있고, 78%가 되면 자동으로 끝납니다.
집값이 오르면 LTV도 내려가나요?
계산상으로는 그렇습니다. 하지만 PMI 해지 등에 쓰는 집 가치는 대출기관이 인정한 감정가 기준이므로, 시세가 올랐다면 새 감정을 요청해야 할 수 있습니다.
FHA 론의 LTV 기준은 무엇인가요?
FHA는 크레딧 580점 이상이면 3.5% 다운, 즉 LTV 96.5%까지 가능합니다. 다운페이먼트가 10% 이상(LTV 90% 이하)이면 연간 MIP가 11년 뒤에 끝납니다.
HELOC을 받으려면 지분이 얼마나 있어야 하나요?
대출기관마다 CLTV 상한이 다릅니다. 이 계산기에 원하는 HELOC 한도를 넣어 CLTV가 얼마가 되는지 확인한 뒤 대출기관 기준과 비교해 보세요.
지분(equity)은 어떻게 계산하나요?
집 가치에서 모든 담보 대출 잔액을 뺀 금액입니다. 실제로 집을 팔 때는 중개 수수료와 비용이 빠지므로 손에 쥐는 돈은 그보다 적습니다.
출처
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